'연희동·이화동'에 카페? 망하는 지름길…"상권 잘 보세요"

# 김 모씨는 2014년 다니던 대기업에서 명예퇴직한 뒤 일자리를 찾다가 쉽지 않자 레스토랑 창업에 나섰다. 평소 먹을거리에 관심이 많고 맛집을 많이 찾아다녀 음식과 레스토랑에 일가견이 있다고 자부했다. 이에 지난해 충분한 사전조사 없이 요즘 뜬다는 마포구 상수동에 이탈리아 레스토랑을 열었다. 첫 달은 장사가 잘 돼 500만원이 넘는 수익을 올렸다. 하지만 둘째 달부터 손님이 점점 줄어들었다. 그래도 목이 좋아 적지 않은 매출을 올렸지만 높은 임대료와 인건비를 감당하다 보니 실제 손에 남는 수익은 120만원 정도에 불과했다. 김씨는 상권과 유망 지역에 대해 좀 더 알아본 후 시작했어도 늦지 않았을 것이라며 레스토랑 창업을 후회하고 있다.

# 조 모씨는 2014년 7월 서울 종로구 삼청동에 카페를 열었지만 창업 후 두 달 동안 수익이 나지 않았다. 주변 상권이나 유동 인구에 대한 정보가 부족하기 때문이라고 생각한 조씨는 서울신용보증재단의 컨설팅을 받아 유동인구의 연령대, 이동시간, 매출이 많은 요일과 시간까지 파악했다. 이어 유자차나 생강차 같은 메뉴를 새로 추가했고, 실제 수익으로 이어졌다. 조 씨는 “단지 유동인구가 많다고만 생각했지 구체적인 데이터가 없었다”며 “체계적인 상권 분석이 정말 도움이 많이 됐다”고 말했다.


서울에서 자신의 가게를 갖고 싶은 이들이 너도나도 자영업에 뛰어들지만 상황은 밝지 않다. 서울시가 치킨집·카페·분식집 등 생활밀착형 43개 업종 데이터를 분석한 결과 자영업자의 10년 생존율은 19.9%에 불과했다. 가게 5곳 중 1곳만 살아남는 것이다. 대형 유통시설이 없는 골목상권의 10년 생존율은 18.4%로 오피스 밀집지역인 발달상권(21.2%)에 비해 낮았다. 최근 10년간 폐업한 업체 기준으로 골목상권의 영업기간은 2.09년에 불과했다.

전문가들은 창업 생존률이 낮은 것과 관련, '상권에 대한 공부'와 '경험' 모두 부족한데 의욕만 앞서 무턱대고 뛰어들기 때문이라고 지적한다. 이석규 서울신용보증재단 남부소상공인센터장은 "상권을 면밀히 분석하고 공부도 해야 하는데, 대다수 창업자들이 아무 생각 없이 뛰어드는 경우가 많다"며 "정보를 바탕으로 보다 체계적이고 치밀한 계획을 세워야 한다"고 밝혔다.

홍대의 카페거리 전경./사진=머니투데이DB

◇중구는 과밀도 높아 '고위험'…창업조심 지역 있다=창업을 하려면 무슨 업종을 할지, 어디서 할 지를 정해야 한다. 해당 상권이 어느 정도 과밀화됐는지, 매출액은 얼마나 되는지 등에 대한 분석은 필수적이다. 또 거주인구와 유동인구은 몇 명인지, 주로 어떤 시간에 어떤 업종을 이용하는지 알아야 정확한 타겟팅을 할 수 있다. 일반 창업자들이 이런 정보를 얻는다는 것은 어렵다. 이러한 정보의 비대칭성을 해결하기 위해 서울시는 이달부터 '골목상권 분석서비스'를 제공하고 있다.


25일 서울의 '골목상권 분석서비스'에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 25개 자치구 중 창업위험도가 가장 높은 지역은 중구다. 중구는 창업 위험이 '고위험'으로 판별됐다. 창업위험도가 고위험이면 과밀화가 심하고 매출이 줄고 있으니 그만큼 신중해야 한다는 의미다.

이와 함께 동대문·성북·서대문·용산이 '위험' 지역으로, 강남·은평·강동·양천·도봉·종로·관악·서초·강북·동작·송파·영등포·노원·금천구는 '의심' 지역으로 분류됐다. 반면 광진·성동·구로·강서·중랑·마포구는 창업 위험도가 낮은 '주의' 단계로 분류됐다.

창업위험도가 가장 높은 중구에서도 청구동과 장충동은 '고위험' 지역이고, 약수동은 창업위험도가 낮은 '주의' 단계다. 창업위험도가 '위험' 단계인 용산구의 경우 효창동은 '고위험'으로 분류되고, 이촌1동은 '주의' 단계로 낮은 편이다.

폐업신고율은 양천구가 3.7%로 가장 높고, 종로구가 1.3%로 가장 낮다. 3년간 개업 대비 폐업신고율도 양천구가 21.2%로 자치구 중 가장 높고, 종로구가 10%로 가장 낮다. 평균 폐업기간은 용산구가 2.3년으로 가장 긴 것으로 나타났다.

서울시 골목상권서비스에서 곰달래로5길과 등촌로_C 상권을 비교분석한 화면. 과밀지수는 기존의 업종이 얼마나 많은지, 활성화 지표는 거래가 얼마나 활발한지 등을 보여준다.

◇상권 매출액, 잘 팔리는 시간·요일도 파악 해야=창업 예정자들이라면 업종별 위험도도 면밀히 파악해야 한다. 카페 창업위험도는 은평구 구산동이 68로 가장 높고, △영등포구 양평2동(67.2) △성북구 동선동(66.8) △서대문구 연희동(65.4) △중구 청구동(65.1) △종로구 이화동(62) △강동구 상일동(61.8) △강남구 대치1동(61.2) 순으로 높다. 60점 이상은 모두 창업위험도 '고위험'에 속한다.

경쟁자 파악도 필수다. 치킨집은 강남구가 610곳으로 가장 많고, 중구가 222곳으로 가장 적다. 치킨집 창업에 유리한 점포당 거주 인구수는 양천구가 1354명으로 가장 많고, 중구가 582명으로 가장 적다. 대신 중구는 유동 인구가 5만7915명으로 가장 많아 카페 등 창업이 더 유리하다.

골목별 상권 비교도 해야 한다. 예컨대 양천구의 치킨집 골목상권은 총 37곳이다. 이중 신월1동 주민센터 인근 곰달래로5길과 홍익병원 인근 등촌로(C)를 비교하면, 각각 기존 치킨집은 5개와 3개다. 매출은 등촌로의 치킨집이 1654만원으로 곰달래로5길 치킨집(779만원)보다 높지만, 거주 인구는 곰달래로5길이 3만8699명으로 등촌로(3만3271명)보다 많다. 분석 결과 과밀지수는 등촌로가, 활성도는 곰달래로5길이 높다.

통계의 맹점이 있으므로 현장 조사도 수반돼야 한다. 맛집의 매출액이 높고 옆 가게의 매출이 낮아도 매출액 평균이 높게 잡힐 수 있다. 시간대별 매출과 성별 매출 정보도 유용하다.

◇사전 아르바이트 해보고 발품 팔아야=전문가들은 창업에 나서려면 반드시 발품을 팔아야 한다고 조언한다. 상권분석을 참고하되 직접 아르바이트 등으로 경험해야 성공 가능성이 높다는 것. 이상이 서울시 빅테이터팀장은 골목 상권 분석서비스와 관련, "창업자들에게 상권 분석 및 위험도와 폐업률 등의 정보를 제공하는 것은 신중하게 생각하고 분석해서 창업하라는 취지"라며 "현장도 살펴보는 등 창업 준비를 오래해야 성공 가능성이 높다"고 조언했다.

이 센터장도 "창업 전 전문가와 사전 컨설팅을 받고, 아르바이트를 6개월 이상 직접 해봐야 한다"고 밝혔다. 그는 "자금 전부를 투자하지 말고 80%만 투자해야 나머지 20%로 버틸 수 있다"며 "투자금의 2배만큼 연매출이 나와야 하고, 인건비의 6배, 임차료의 9배 만큼 월매출이 나와야 안정적 가게 운영이 가능하다"고 강조했다.