내년 달라지는 주택담보대출, 궁금한 8가지

"만기일시상환식 대출은 주택가격이 계속 올라 상환부담이 없을 것이라는 기대 속에서 나온 상품이다. 하지만 이는 2005년 이전에나 가능했다. 은행들이 만기일시상환 상품은 취급하면 안된다."

안심전환대출 출시 계획을 발표했던 지난 2월 김용범 금융위 사무처장(당시 금융정책국장)은 '만기일시상환 방식의 주택담보대출은 시장에서 사라져야 한다'고 말했다.


과격하게 주택담보대출 시장의 문제를 지적한 말이었고 이 발언이 1년 만에 현실이 된다. 주택구입용 주택담보대출은 '분할상환'을 원칙으로 한 주담대 가이드라인은 사실상 '만기일시상환식 주담대'의 퇴출을 의미한다. 또 담보(집)만 있으면 쉽게 대출받을 수 있던 시대에서 상환능력이 없으면 대출이 어려워지는 시대로의 전환이 시작됐음을 알리는 신호탄이다.

내년부터 주택담보대출이 어떻게 달라지는지 문답 형식으로 정리했다.

- 모든 주택담보대출에 적용되는가
▷주택구입을 위한 신규 주택담보대출은 모두 해당된다. 주택구입용이 아니라도 LTV 또는 DTI가 60%를 넘는 대출도 분할상환해야 한다. 이밖에 주택담보대출 담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우와 소득산정시 증빙소득이 아닌 신고소득을 제출한 경우도 해당된다.


- 적용되지 않은 예외는
▷주택담보대출과 심사방식이 다른 집단대출은 제외된다. 자금사용기간이 단기이거나 상환계획이 명확한 경우, 상속이나 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피하게 채무를 인수하는 경우도 예외다. 가령 예적금 만기가 도래한다거나 일시적 2주택자로 곧 처분할 계획이 있는 경우 등이다. 의료비, 학자금 등 불가피한 생활자금도 본부승인을 받아 예외 처리된다. 그밖에 은행이 자율적으로 판단해 인정하는 경우도 적용되지 않는다.

-자영업자가 주택을 담보로 사업자금 대출받는 것도 적용되나
▷개인사업자가 사업목적으로 주택담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니기 때문에 해당되지 않는다.

-원금의 일부만 갚는 부분분할상환은 불가능한가
▷가능하다. 30년을 기준으로 본인의 대출만기를 감안해 부분상환할 원금을 정하게 된다. 가령 10년 만기라면 원금의 3분의 1만(10년/30년) 분할상환하고 나머지는 만기일시상환할 수 있다.

-시행일 이전에 받은 대출의 거치기간 연장이나 만기연장시에도 적용되나
▷대출금액을 증액하거나 거치기간을 연장하는 것도 신규대출이다. 하지만 기존 거치식 분할상환대출 중 2018년말 이전에 동일 은행에서 동일 금액 이하로 대환하는 경우에는 1회에 한해 3년간 거치기간을 연장할 수 있다. 만기일시상환 대출도 만기시 동일한 조건으로 연장할 수 있다.

-원칙적으로 증빙소득으로 상환능력을 심사한다는데 증빙소득이 없으면 대출이 안되나
▷원칙적으로 객관성있는 증빙소득을 우선적으로 확인하나 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득자료를 활용해 대출받을 수 있다. 이마저도 없어 최저생계비를 기준으로 심사하던 관행은 사라진다. 다만 집단대출이나 3000만원 이하 소액대출은 최저생계비를 기준으로 받을 수 있다.

-스트레스 DTI는 어떻게 적용되나
▷변동금리 대출의 경우 금리가 상승하면 차주가 상환해야 하는 금액도 높아진다. 상승가능금리(stress rate)는 이같은 위험까지 감안해 상환능력을 평가하는 것이다. 이를 반영한 DTI가 80%를 넘으면 고정금리로 전환하거나 대출금액을 80% 이하로 낮춰야 한다. 가령 연소득 3000만원인 A씨가 3억원짜리 주택 구입을 위해 변동금리 주택담보대출 2.1억원을 받을 경우의 DTI는 79.2%이지만 상승가능금리(예 2.7%)를 적용하면 DTI가 89.9%로 높아진다. A씨는 고정금리로 2억1000만원을 대출받거나 2300만원을 낮춰 1억8700만원까지만 대출받을 수 있다.

-총부채상환능력(DSR)의 개념은 무엇이고 영향은
▷현재 주택담보대출 심사시 상환능력은 신청한 주택담보대출 금액과 기타 대출의 이자상환액을 합산해 계산한다. 하지만 앞으로는 기타부채의 원리금상환액을 모두 합산하게 된다. 기타부채에는 자동차할부금을 포함해 금융권 대출이 모두 포함된다. 단, 이는 대출심사시 거절할 수 있는 사유는 아니며 대출 이후 사후관리용으로만 사용된다.