[단독]'한남더힐' 분양가상한제 적용 법적 논란

- 법무법인 세종 "주택법에 따라 '상한제' 적용해야"
- 국토교통부 "상한제 적용 대상 아니다" 유권해석

서울 용산구 한남동 소재 '한남더힐' 전경. / 사진=김유경 기자

　민간임대주택인 서울 용산구 한남동 '한남더힐'도 분양가 상한제 적용 대상이란 법률적 해석이 나왔다. 이에 대해 국토교통부는 '분양가 상한제 적용대상이 아니다'라는 유권해석을 내놨다. 이에 따라 입주민과 시행사간 법적다툼으로 이어질 공산이 커졌다.


　법무법인 세종은 '한남더힐' 분양대책위원회(이하 분양대책위)의 의뢰로 분양가 상한제 적용 여부 관련 법령 및 판례 등을 검토한 결과, '공동주택 분양가격의 상한을 제한함으로써 부동산투기를 예방한다'는 옛 주택법 취지에 따라 분양가 상한제 적용 대상에 해당한다고 11일 밝혔다.

　세종의 담당 변호사는 "분양가 상한제를 피할 목적으로 임차 제도를 편법적으로 이용했을 때 어떻게 해석하느냐의 문제"라며 "주택법 취지상 '한남더힐'의 꼼수가 통하면 안된다"고 지적했다.

　임대주택법에는 민간건설 임대주택의 분양전환가격에 대한 규정이 없어 주택법을 적용돼 분양가 상한제 적용을 받게 된다는 해석이다. 현행 임대주택법 3조에 따르면 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관해 임대주택법으로 정하지 않은 사항은 주택법과 주택임대차보호법을 적용한다는 게 세종의 설명이다.


　이에 따라 세종은 '한남더힐'의 경우 주택법 규정을 적용해야 한다고 해석했다. 특히 임대차계약에 의해 분양전환가격이 결정되더라도 분양가 상한제에 따른 분양가격을 초과할 경우 분양가 상한액을 기준으로 해야 한다는 게 세종의 의견이다.

　하지만 국토부는 관련 내용을 한달간 검토한 결과 '한남더힐은 분양가 상한제 적용 대상이 아니다'라는 유권해석을 내렸다. 서울 용산구청 관계자는 "분양대책위가 제출한 '한남더힐 분양가 상한제 적용 여부 관련 질의에 대한 법률적 검토'에 대해 국토부는 적용이 안된다는 회신을 지난 9일 보내왔다"고 말했다.

　국토부 관계자는 "한남더힐의 경우 임대로 거주했던 임차인에게 개별적으로 계약해서 공급하는 것으로 최초 분양과는 다르다고 판단했다"며 "이 경우 주택법과 분양가상한제가 적용되지 않는다고 본다"고 말했다. 한스자람 관계자도 "분양가 상한제가 적용 안되는 것이 맞다"고 자신했다.

　이에 대해 세종 담당 변호사는 "행정청의 유권해석은 중요하지만 법률적 확정은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "유권해석은 법원에서 많이 뒤집기도 한다. 법률 자체가 미비하기 때문에 어떻게 해석하느냐는 것은 여러가지를 고려해야 한다"고 덧붙였다.

　감정평가업계에 따르면 분양가 상한제가 적용될 경우 입주민과 시행사가 각각 의뢰해 평가된 분양전환가격 감정가는 무효화되고 분양전환가격은 분양가 상한액 이하로 결정된다. 이와 관련, 한 감정평가사는 "5년전 분양가 상한액이 3.3㎡당 2000만원 정도였다면, 건축비가 매년 4%씩 올랐다고 계산해도 현재 3000만원을 넘기 어렵다"고 말했다.

　분양가 상한액은 △택지비 △택지가산비 △건축비 △건축가산비 4개 항목의 합계로 결정된다. 택지비는 민간택지여서 용산구청이 복수로 감정평가해 결정되고 택지가산비는 연약지반공사비, 암석지반 공사비, 흙막이차수벽공사비 등이 계산된다.

　건축비는 국토부가 6개월마다 고시하는 기준을 활용한다. 건축가산비는 인텔리전트 공사비, 외관특화 비용 등이 포함된다. 분양대책위측은 "일단 국토부와 한국감정평가협회의 타당성 조사를 지켜본 후 차차 소송에 들어갈 것"이라고 밝혔다.

　한편 한국감정평가협회는 '한남더힐'이 소송전에 들어갈 경우 감정가 최고 3배 차이로 논란이 발생한 감정평가에 대한 '타당성 조사'는 중단될 수 있다고 설명했다.