매물 쌓이는데 매도자 혜택만 '덩그렁'

정부가 8일 발표한 올 세법개정안을 보면 다주택자 양도소득세 중과 폐지가 재차 담겼다. 양도세 중과는 1가구2주택의 경우 50%, 1가구 3주택 초과는 60% 징수하는 것으로, 이를 없애고 기본세율인 6~38%를 적용하는 방안이다.

양도세 중과는 올해 말까지 한시적으로 적용을 유예하고 있으며 이를 아예 폐지한다는 게 정부의 결정이다. 지난달 당정 협의 과정에선 양도세 중과 폐지방안은 국민 여론의 부담 등을 의식한 여당이 합의문에서 뺀 것으로 알려졌으나 지난달 24일 국무회의에 다시 올려져 통과된 것으로 풀이된다.


1~2년 이내 보유주택을 단기 매도할 경우 양도세율을 인하해주는 방안도 이번 세법개정안에 포함됐다. 1년 이내 주택을 팔면 양도세를 50%에서 40%로, 2년 이내 매도하면 40%에서 기본세율(6~38%)로 각각 낮춰주는 내용이다. 둘 다 소득세법을 고쳐야 하기 때문에 국회를 통과해야 실제 적용될 수 있다.

양도세 감면은 그동안 MB정부가 추진해 온 부동산 정책의 주요 축이다. 침체된 주택거래시장을 살리기 위해선 다주택자들의 손발을 묶어 놓은 양도세를 감면해줘야 한다는 것이다.

지난해 세법개정안에 담긴 '장기보유특별공제'의 부활이 대표적 사례다. 장기보유특별공제는 다주택자라도 임대사업자로 등록한 뒤 자신이 살고 있는 집을 팔면 보유기간에 따라 양도차익을 매년 8%, 최대 80%까지 감면받을 수 있는 조치다.


MB정부는 주택거래시장에 활력을 불어넣겠다는 것을 명문삼아 양도세 감면 조치를 단행하고 있지만, 실제 효과는 정반대로 나타나고 있다는 게 전문가들의 대체적 견해다.

조명래 단국대 교수는 "인위적 세금 감면 조치는 한꺼번에 매물 쏠림을 자극해 거래 증대 효과가 없을 뿐 아니라, 앞으로 집값 폭락으로 이어질 위험을 안고 있다"고 지적했다.

◇매도자 일변도 감세 정책, 거래 침체 원인
각종 세제혜택에도 주택 거래량 확대로 이어지지 않는 원인 중 하나는 양도세 감면 정책이 주택 매도자에 타깃을 맞추고 있기 때문. 양도세는 매각 차익의 일부를 환수하는 목적이어서, 이를 감면해줄 경우 1차 수혜자는 매도자만 해당된다. 결국 매물만 쌓일 뿐, 거래 증대로 이어지긴 어렵다는 것이다.

이와 달리 주택 매수자에게 가장 직접적 세금인 취득세의 경우 감면 대상에서 제외됐다. 취득세는 현재 9억원 이하이면서 1주택자인 경우는 거래가격의 2%(농특세 및 지방교육세 미포함), 9억원 초과 또는 다주택자는 거래가격의 4%를 각각 징수하고 있다.

지난해 3월부터 12월까지는 한시적으로 각각 50%씩 감면 받았으나 올해부터 원상 복귀됐다. 지방세인 취득세를 감면하면 자치단체의 세수감소로 이어진다는 부담 때문이다.


하지만 취득세 감면 후 거래 활성화로 이어질 경우 오히려 세수 감소분을 상쇄할 수 있다는 주장도 나온다. 국토해양부가 발표한 1월 실거래가 자료를 보면 전국의 아파트 거래량은 1만5181건으로, 1개월 전인 2011년 12월(6만3857건)보다 무려 76.2%나 급감했고 전년도 같은 달(4만5345건)에 비해서도 66.5% 줄었다.

물론 취득세 감면 종료를 앞두고 주택 매수자들이 일시에 몰렸던 영향이 있으나, 그만큼 취득세가 거래에 직접적인 영향을 준다는 걸 보여준 수치다.

주무부처인 행정안전부는 일시적 현상일 뿐, 전체적으로 보면 취득세 감면이 주택거래 활성화와 연관성이 낮고 지방 재정 악화만 불러온다고 주장했다.

심영택 행안부 지방세운영과장은 "지난해 3월 취득세율 인하 후 주택거래량을 보면 과거 평균과 비교해 늘어났다는 정황을 찾기 어려운 것으로 내부 결론을 내렸다"며 "효과는 확신하기 어려운데 국가재정을 악화시키는 건 분명해서 현재로선 취득세 감면을 단행할 수 없다"고 못박았다.

◇취득세 감면 세수감소 얼마나?
이에 대해 마철현 세무사는 "취득세를 절반 낮추고 주택거래량이 50% 늘었다는 보수적인 가정을 하더라도 세수 감소분은 기존의 75% 수준에 불과해 거래량이 70% 수준까지 늘면 기존 세금 징수액과 비슷해진다"며 "여기에 주택거래로 인한 각종 경제활동의 증가 등을 고려하면 얻는 효과가 훨씬 클 것"이라고 주장했다.

마철현 세무사의 시뮬레이션 자료에 따르면 올 1월 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 거래량 364건을 기준으로 현행 세율을 적용한 취득세 징수액은 838억원이고 세율 50% 감면후 거래량 50% 증가를 가정한 취득세 징수액은 628억원으로 기존 대비 75% 수준이다. 이는 9억원 이하 1주택자 거래 비율을 85%, 9억원 초과 다주택자 거래 비율을 15%로 가정해 산출한 결과다.

일부에선 지방세인 재산세를 소폭 올릴 경우 지자체의 취득세 감소분을 메울 것이란 견해도 내놓고 있다. 주택의 재산세 과세표준인 공시가격의 60%를 반영하도록 한 된 비율을 일부 올리는 방안도 검토해볼 수 있다는 것이다. 이는 법을 고쳐야 하는 재산세율 인상안과 달리 시행령 개정을 통해서도 가능하다.

심영택 행안부 과장은 "보유세(재산세)는 강화하고 거래세(취득세)는 완화하는 데는 동의한다"며 "그러나 주택보유자 1400만명에 해당되는 재산세를 올리는 건 조세 저항이 심해 검토하기 어려운 사항"이라고 말했다.