서울시 공공관리 재건축, 첫 시공사 선정

서울시가 공공관리를 하는 재건축사업장이 처음으로 시공자를 선정한다. 그동안 조합은 시공사가 제시하는 도급공사비에 의존했지만 공공관리를 통해서는 조합이 이를 제시하고 시공사가 입찰에 참여하게 돼 공사비와 추가분담금 관련 갈등이 줄어들 것으로 시는 기대했다.

서울시는 동대문구 답십리동에 위치한 대농·신안 재건축조합이 공사도면, 공사예정가격, 계약조건 등을 미리 제시하고 현장설명에 참여한 8개 시공사로부터 제출받은 제안서를 토대로 오는 4월 20일 총회에서 시공사를 최종 선정한다고 19일 밝혔다.


이번 시공사 선정은 시가 공공관리제를 도입한 이래 처음이자 지난해 10월 조합과 시공자의 표준적인 계약내용을 예시하기 위해 제정·보급한 가이드라인인 '공공관리 정비사업 공사표준계약서'를 첫 적용하는 사례이기도 하다.

공공관리 사업장의 시공자 선정절차는 조합이 공사도면, 공사예정가격, 계약조건 등을 제시하면 시공자는 예정가격 이하의 범위에서 공사비 산출내역서를 작성해 입찰에 참여하게 된다. 이 후 조합은 입찰참여자 제안 비교표를 작성해 대의원회 또는 총회 개최 전에 조합원에게 통지해 조합원 스스로 시공사를 선택할 수 있도록 한다.

대농·신안 재건축조합이 제시한 예정가격은 3.3㎡당 348만6000원으로 건축연면적으로 따지면 총 959억원이다. 만약 예정가격을 초과해 공사비를 제시한 업체는 입찰에 참여할 수 없다.


이는 공공관리제 적용을 피하기 위해 미리 시공자를 선정한 조합의 평균 계약단가인 419만7000원과 비교할 때 철거비를 포함해도 3.3㎡당 70만원, 100㎡ 기준 가구당 2100만원의 비용을 절감하는 것이다. 만약 시공사간 경쟁이 벌어질 경우 낙찰률에 따라 추가 비용절감도 가능해진다.

여기에 산출내역서에 의해 설계변경과 계약금액을 조정하게 돼 무분별한 공사비 증액이 차단되고 분쟁이 사라져 사업기간 단축에 따른 금융비용 절감도 가능해질 것으로 시는 예상하고 있다.

대농·신안 재건축조합은 공사비 산출내역서 의무제출과 함께 '계약이행보증금제'를 계약 조건으로 제시했다. 계약이행보증금제는 계약 체결 때 시공자가 시공보증과 별도로 총 공사비의 3%에 해당하는 계약보증금을 조합에 납부하도록 해 사업 중간에 시공자가 일방적으로 계약을 파기하는 사례를 예방하는 효과가 있다. 예를 들어 총 공사비가 1조원이 든다면 시공자는 3%에 해당하는 300억의 계약보증금을 조합에 납부해야 한다.

또 미분양 때 공사대금을 현물인 아파트로 대신 갚을 경우 가격을 종전 일반분양가의 17%로 인하해 시공사에 변제하던 것을 일반분양가의 3% 범위에서만 내리도록 해 조합 부담을 덜었다. 일반분양가가 1억원이라면 종전엔 8300만원만 공사비로 환산돼 변제됐지만 이번엔 변제비용이 9700만원에 불과하다.

이와 함께 시공자가 기성율에 상관없이 수익금이 생기면 공사비부터 우선 지급했던 기존 관행을 버리고 감리자 확인을 거쳐 기성율에 따라 공사비를 지급하도록 했다.

시는 공공관리 미적용 조합도 계약 체결 때 표준계약서를 활용한다면 조합원 부담을 덜 수 있을 것이라고 설명했다. 공공관리 정비사업 공사표준계약서는 시 재개발·재건축 클린업 시스템(cleanup.seoul.go.kr)의 자료실에서 검색할 수 있다.

이건기 시 주택정책실장은 "시공사의 묻지마식 공사비 증액을 차단하고 주민이 주체가 돼 정비사업이 진행되도록 할 것"이라며 "뉴타운 출구전략과 관련해서도 주민의 사업추진 의지가 강한 지역은 공공의 역할을 더욱 확대해 사업이 빨리 진행될 수 있도록 적극 지원하겠다"고 말했다.