30조짜리 용산역세권 개발 정상화 '시동'

↑용산역세권 전체 조감도

코레일이 총 30조원 규모의 서울 용산역세권 개발사업을 정상화시키기 위해 드림허브가 요구해 온 것들을 모두 수용했다.

출자지분별 유상증자는 물론 랜드마크빌딩 선매입에 따른 계약금과 매출채권 유동화, 토지대금 분납이자 경감, 매출발생 이후로 토지대금 납입일정 조정 등을 모두 받아들인 것으로 총 6조원 규모의 재무구조 개선효과가 있을 것으로 코레일은 기대했다.


코레일과 드림허브 프로젝트금융투자㈜는 13일 서울 세종로 광화문빌딩 12층에서 '용산국제업무지구 개발사업 완전 정상화를 위한 사업정상화계획 발표'를 갖고 총 6조1360억원 규모의 재무개선방안을 내놨다.

정상화계획은 △드림허브 유상증자 △코레일 랜드마크빌딩 선매입 △토지대금 분납이자 경감 △토지대금 현재가치보상금 조정 △토지대금 납입일정 조정 △SH공사의 서부이촌동 주민보상 업무 위탁 시행 등으로 구분된다.

우선 드림허브 출자사들은 오는 9월 1500억원, 내년 3월 2500억원 등 총 4000억원 규모의 유상증자를 실시해 자본금 현 1조원에서 1조4000억원으로 증액하기로 했다.


코레일은 분양수입이 들어올 때까지의 필요 자금을 확보하기 위해 코레일이 4조1632억원 규모의 랜드마크 빌딩을 선매입키로 했다. 이를 통해 드림허브는 계약금 8320억원과 잔금 80%를 활용한 매출채권 유동화로 총 2조4960억원의 현금유동성을 확보하게 된다.

코레일은 드림허브의 토지대금 분납이자 부담도 경감해 주기로 했다. 토지대금 분할납부 계약에 따른 분납이자 부과시점을 현 '철도시설 이전시점(올 연말)'에서 토양오염정화 공사가 완료돼 드림허브가 실제 점유·사용하는 2013년 5월 말로 확정했다.

이는 토양오염공사가 진행되는 17개월 동안의 분납이자를 덜 내게 되는 것으로 4800억원의 비용을 절감할 수 있게 된다는 게 코레일의 설명이다.

코레일은 토지대금의 '현재가치 감소 보상금'도 조정해줄 계획이다. 현재가치 감소 보상금이란 코레일이 사업자 공모때 공지한 토지 일괄매각(8조원) 방침을 분할매각(4년간 4회)으로 변경하면서 발생한 토지대금 현재가치 손실 보전을 위해 드림허브와 합의한 보상금으로 분할계약에 따른 이자 성격이다.

코레일은 2009년 개정된 공기업계약사무규칙상 '토지 인도 후 분납이자 부과'라는 원칙을 적용해 3월 체결하기로 약정했던 4차 계약 토지매매대금 3조2000억원에 대해 분할이자를 부과하지 않기로 했다. 이를 통해 2800억원의 사업비를 절감할 수 있을 것으로 코레일은 내다봤다.

특히 코레일은 토지대금 납입일정도 사업 말기로 연기해줬다. 2012~2014년 코레일에 납부예정인 중도금 2조3000억원 납부일을 분양수입이 본격적으로 들어오는 2015~2016년으로 연기하는 것이다. 매출 발생 전에 2조3000억원의 자금 부담이 경감되는 것이다.

서울시는 서부이촌동 주민 보상업무를 신속하고 신뢰성 있게 처리하기 위해 산하 공기업인 SH공사가 수탁 수행하기로 했다. 랜드마크빌딩 계약과 1500억원의 자본증자가 이루어지는 9월 중 서울시 용산구청 드림허브 공동주관으로 서부이촌동 주민설명회를 개최해 보상일정을 포함한 종합 이주대책안을 발표할 예정이다.

코레일과 드림허브는 이같은 방안이 정상적으로 진행되면 총 6조1360억원 규모의 재무구조 개선효과가 있을 것으로 전망했다.

코레일 김흥성 대변인은 "사업부지내 철도시설 이전이 거의 완료돼 빠른 시일내 시설물 철거 및 토양오염정화 공사를 시작할 예정이며 9월에 증자대금으로 남은 토지매매계약을 체결하면 드림허브가 사업시행자로 지정돼 사업을 본격 추진할 수 있다"고 말했다.

그는 "코레일은 국책사업인 용산역세권 개발사업의 최대 출자사로서 전면에 나서라는 여론을 받아들이기로 했다"며 "법을 위반하지 않는 선에서 이 같은 혜택을 드림허브에 주기로 했다"고 강조했다.

결국 코레일은 땅값 8조원 중 4조원은 현금을 받고 4조원은 랜드마크 빌딩을 선매입하고 일시적으로 보유하게 된다.