건설업계 '부실사업장' 인수전쟁

- 환급·부실사업장 등 확보 움직임 활발
- 캠코·유암코 물량 처리방식 관심 집중


건설·부동산시장에서 '부실채권(NPL) 확보전쟁'이 벌어지고 있다.


대한주택보증의 환급사업장, 부동산시장을 떠도는 부실사업장, 한국자산관리공사(캠코)와 연합자산관리(유암코)가 조만간 처리방식을 확정할 것으로 예상되는 저축은행과 은행의 부실채권까지 종류도 다양하다.

◇주택보증 환급사업장 매각 '인기'

금융위기 이후 건설사 부도로 분양보증 사고사업장이 늘자 건설사들의 '환급사업장' 매입도 급증했다.


환급사업장이란 건설사가 아파트를 분양하고 짓는 과정에서 부도 처리되거나 공사를 진행하기 어려워지면 분양보증기관인 주택보증이 계약자에게 분양금을 돌려주고 사업부지와 시공권을 다른 건설업체에 매각하는 것을 말한다.


주택경기가 호황을 누린 2004년부터 2008년까지 4년간 총 8개 사업장 1897가구가 매각되는데 그쳤지만 금융위기 직후인 2009년에는 20개 사업장 8170가구로 급증했다.

건설사 구조조정과 부동산경기 침체가 계속된 2010년에는 17개 사업장 8221가구가 매각됐고 올 들어서도 상반기에만 9개 사업장 5829가구가 팔렸다. 주택보증은 11개 사업장 4011가구를 추가로 공매할 예정이다.

주택보증 관계자는 "공매로 진행하다보니 가격이 낮아 재분양을 하더라도 분양가를 낮출 수 있는 장점이 있고 분양도 매입 즉시 할 수 있어 일감 없는 건설사들로부터 인기를 끄는 것으로 보인다"고 말했다.

◇캠코·유암코 부실사업장 처리방식 관심
하반기 건설사들의 이목이 집중되는 것은 캠코와 유암코가 보유한 NPL의 처리방안이다. 캠코는 현재 저축은행 부실채권, 유암코는 은행 부실채권을 각각 인수하고 사업장별 처리방안을 마련하고 있다.

캠코의 경우 최근 PF 정상화 추진단을 만들고 정상적으로 진행이 가능한 사업장 선별에 나섰다. 이를 위해 관련 용역을 발주했고 3분기에 프로젝트별 사업성 분석과 처리방안을 확정할 계획이다.

처리방안은 프로젝트금융투자회사(PFV), 유동화전문회사(SPC), 신탁 3가지 방식으로 나뉜다. 우선 사업성이 충분하고 규모가 큰 사업장은 법인세와 취득·등록세 혜택을 받을 수 있는 PFV 방식으로 추진한다.


사업성은 있으나 규모가 작은 프로젝트는 SPC 방식으로 추진하고 사업성이 상대적으로 낮고 규모가 작은 곳은 신탁방식으로 처리한다. 필요한 자금은 공사가 직접 투자할지, 외부에서 조달할지 아직 결정되지 않은 것으로 전해졌다.

캠코 관계자는 "현재 정상화 방안을 마련 중인 사업장은 전체 부실사업장의 10%이고 앞으로 모든 사업장에 대해 처리방안을 마련할 계획"이라며 "용역 결과가 나와야겠지만 4분기부터는 사업장 처리가 본격화될 것"이라고 설명했다.

유암코도 캠코와 비슷한 과정을 거쳐 사업장 처리에 나설 계획인 것으로 알려졌다.

이처럼 캠코와 유암코의 부실사업장 처리가 임박함에 따라 건설사들의 관심도 높아졌다. 한 대형건설사 관계자는 "정상화가 가능한 사업장이라도 가격은 떨어질 것"이라며 "건설사가 직접 채권을 인수할 여건은 안되지만 시공사를 대체할 때 건설사들이 일정 역할을 할 수 있을 것"이라고 설명했다.

◇건설사들 NPL 왜 찾나
건설사들이 NPL에 관심을 갖는 이유는 간단하다. 금융위기 이후 PF시장이 급속히 냉각되면서 자금을 조달할 길이 막혀 신규사업 진행이 사실상 불가능해졌기 때문이다. 공사물량을 확보하기 위해 NPL에 관심을 기울이는 것이다.

A사의 사례에서 보듯이 일부 NPL은 인수 건설사의 신용공여 없이 시공권만 확보할 수 있는 장점이 있다. 특히 NPL은 인·허가가 대부분 완료된 사업장이 많아 사업속도가 빠르고 매입가격이 낮다보니 분양가를 추가로 인하할 수 있는 여지가 많다.

주택보증의 환급사업장의 경우 최초 건설사는 분양성적이 좋지 않지만 이를 인수한 건설사는 낮은 분양가를 무기로 재분양에 성공한 사례가 많다. 2009년에 분양된 신영의 '향남 지웰2차'와 지난해 공급된 한라건설의 '청주 용정 한라비발디'가 대표적인 사례다.

여기에 각 건설사가 부동산시장의 장기 침체로 사업장이 부족해 인력의 태반이 놀다보니 일감을 확보하기 위해 NPL 인수를 적극 검토하고 있다는 게 업계의 설명이다.