전매제한 완화 부동산시장 호재

정부가 지난달 30일 또다시 주택거래 활성화 및 전월세시장 안정화방안을 내놨다. 올 들어 벌써 5번째다.

종전 4번의 대책이 아직 부동산시장에 효과를 발휘하지 못한 가운데 나온 대책이어서 제대로 된 효과를 낼 수 있을 지 불확실하다는 분석이 나오고 있다. 이번 대책에서 눈에 띠는 것은 전매제한 완화와 재건축 초과이익환수제 완화다.


전매제한 완화는 주택 거래에 도움이 되는 것은 물론 신규분양시장에 호재로 작용할 가능성이 높아 시장에서 반기는 분위기다. 재건축 초과이익환수제 완화도 조합원의 부담금을 줄여줘 답보상태에 있는 재건축사업에 숨통을 트일 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다.

◆ 5번째 대책에는 무엇이 담겼나?

이번 대책의 핵심을 보면 빠르면 오는 9월부터 수도권 과밀억제권역에 있는 아파트 분양권 전매제한 기간이 종전 1~5년에서 1~3년으로 줄어든다.


공공택지의 경우 85㎡ 이하가 5년에서 3년으로, 85㎡ 초과는 3년에서 1년으로 줄어든다. 민간택지의 경우 85㎡ 이하는 3년에서 1년으로 완화된다. 85㎡ 초과 민간택지의 전매제한은 현행대로 1년을 유지한다.

다만 투기과열지구인 강남3구(강남·서초·송파)는 제외된다. 수도권 보금자리 그린벨트 지구는 전매제한 기간을 현행 7~10년으로 유지한다. 전매제한 완화는 오는 9월 주택법 시행령 개정을 통해 실시될 예정이다.

재건축 초과이익 환수제의 완화도 추진된다. 재건축사업에 따른 초과이익을 거둬들여 주택가격의 안정과 사회적 형평성을 높이기 위해 지난 2006년에 도입한 제도다. 국토해양부는 구체적인 안을 확정하지 않았지만 폐지보다 부담금을 낮추는 방안을 검토하고 있다.

하지만 현재 국회에 계류 중인 재건축 초과이익부담금 감면과 폐지 법안이 야권의 반대에 부딪혀 법 개정 여부는 아직 불투명하다.

◆전매제한 규제 완화단지 노려라

전매제한이 완화되더라도 부동산 경기 침체로 당장 매수심리가 살아나기는 어렵지만 자금이 묶이는 기간이 단축되는 등 환금성 면에서 유리해진 만큼 분양시장 호재로 작용할 가능성이 크다.

이에 따라 올 하반기 공급예정인 주요 분양아파트에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 우선 올 하반기 서울에선 대형건설사가 시공하는 재개발아파트가 줄줄이 쏟아진다.

삼성물산 건설부문과 두산건설은 7월에 동대문구 전농·답십리뉴타운내 답십리16구역에서 전용면적 59~140㎡ 2321가구의 매머드급 단지를 내놓는다. 이 중 일반분양분은 658가구. 지하철 2호선 신답역과 5호선 답십리역이 가까운 더블역세권 단지다.

현대산업개발도 7월에 마포구 신공덕6구역을 재개발해 아파트 71가구를 일반분양할 예정이다. 전용면적 59~114㎡로 이뤄져 있으며 일반분양분은 71가구다.

롯데건설은 오는 9월 동대문구 용두4구역, 대림산업은 10월 성북구 보문4구역을 재개발해 각각 232가구(일반분양 108가구), 440가구(일반분양 108가구)를 선보인다. 동부건설은 양천구 신정2-2구역을 재개발해 오는 12월 289가구를 공급할 계획이다. 전용면적 59∼114㎡로 구성돼 있으며 94가구가 일반분양분이다.

수원 광교 등 전매제한 수혜지역에서의 분양도 풍성하다. 현대산업개발은 하반기중 경기 수원시 권선동에 짓는 '아이파크시티3차' 전용면적 62~116㎡ 1077가구를 분양할 예정이다. 단지 인근에 1차 1336가구, 2차 2024가구가 앞서 공급된 만큼 모든 단지가 준공되면 매머드급 '아이파크시티' 촌이 형성될 것으로 보인다.

호반건설이 경기 광교신도시 A18블록에 짓는 전용 59~84㎡ 1330가구 규모 아파트도 하반기 눈여겨 봐야할 단지다. 분양예정시기는 오는 8월. 동부건설은 오는 8월 인천 계양구 귤현동에 '계양 센트레빌2차'를 내놓는다. 전용면적 84∼145㎡ 총 710가구 규모 단지로 전 물량을 일반분양한다.


◆전국 636개 재건축사업장 조합원 부담금 준다

올 하반기 '세금폭탄'으로 불리는 재건축 초과이익환수제 기준이 바뀌면 전국 636개 사업장에 적용될 전망이다.

특히 10여년전부터 추진위원회를 설립해 재건축을 추진해온 서울 강남 개포지구, 서초구 반포지구, 강동구 고덕·둔촌지구 등 강남권 재건축단지의 경우 가구당 물어야 할 수억원대 부담금이 감면돼 가장 큰 혜택을 볼 것으로 보인다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 재건축 초과이익 환수 대상 아파트는 수도권 424곳을 포함해 전국 636곳이다. 수도권 지역별 사업장수는 서울이 290곳, 경기 94곳, 인천 40곳 등이다. 지방에서는 대구가 65곳으로 가장 많고 부산 56곳, 대전 21곳, 경남 19곳, 경북 17곳 등이다.

사업단계별로는 초기 단계인 '추진위원회 설립' 사업장이 182곳으로 가장 많다. 이어 '조합설립 인가' 142곳, '구역지정' 116곳, '사업시행인가' 105곳 등이다. 안전진단 단계 사업장은 91곳으로 집계됐다.

재건축 초과이익 환수제가 적용되는 수도권 주요 사업장으로는 서울 강남구 개포동 개포주공 1~4단지, 강남구 대치동 은마아파트와 청실1·2차, 서초구 반포동 경남·신반포·반포3단지, 서초구 잠원동 한신4~6차, 송파구 가락동 가락시영1·2차, 송파구 잠실동 잠실주공5단지, 강동구 둔촌동 둔촌주공 1~4단지, 강동구 고덕동 고덕시영 등이다.

재건축 초과이익환수제는 서울 강남권 재건축아파트를 중심으로 집값이 급등하자 지난 2006년 3월30일 부동산 투기 억제를 목적으로 참여정부가 도입한 제도다. 재건축 준공시점 주택가격에서 추진위원회 승인시점 주택가격과 정상주택 가격상승분, 개발비용 등을 뺀 나머지 금액이 3000만원을 초과할 경우 차등 부과율을 곱해 부담금을 산출한다.

제도 시행 이후 초과이익 부담금이 부과된 단지는 서울 면목동과 중랑구 묵동의 연립주택 단지 2곳에 불과하다. 올해 하반기에는 서울 영등포구, 경기도 성남·남양주시 등 3개 단지에서 부담금이 부과될 예정이다.