열기 식지않는 오피스텔, 수익도 지속될까

부동산 투자에 있어서 오피스텔은 아파트의 대체재 관계다. 아파트 열기가 높을 때는 오피스텔 선호도가 높지 않지만 요즘처럼 아파트 열기가 식었을 때는 오피스텔의 인기가 치솟는다. 수익형 부동산 대부분이 아파트와 대체재 관계지만 오피스텔만큼 뚜렷하게 대체관계인 상품도 드물다.

인기는 여전하다. 3월 강남역 아이파크2차 오피스텔은 56.7대1, 행당동 서울숲 더샵은 89대 1의 경쟁률을 보이며 도심 오피스텔의 열기를 실감케 했다.


공급이 한창인 판교에서도 오피스텔의 인기가 이어지고 있다. 지난달 청약접수를 마친 효성 인텔리안이 23.8대 1, KCC웰츠타워 오피스텔이 13.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 이밖에 해운대 한신 휴플러스도 20대 1, 광교 데시앙루브 4.2대 1, 남양주 아인스빌 3.1대 1 등 전국에 걸쳐 오피스텔은 상종가를 달리고 있다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “이미 매매가를 선반영하는 경매시장에서 오피스텔 낙찰가율이 아파트 낙찰가율을 넘어섰다”면서 “방문 고객 절반가량이 오피스텔 투자에 대해 문의할 정도”고 전했다.

오피스텔 투자열기의 원인은 저금리와 은퇴준비에서 찾을 수 있다. 오피스텔 수익률이 은행 이자보다 높은 투자상품으로 주목을 받은 데다 베이비부머들이 노후대비를 위해 매달 월세수익을 가져다주는 수익형 부동산에 관심을 갖게 됐기 때문으로 풀이된다.


문제는 수익률이 지속될지 여부다. 전문가들은 예상보다 임대수익률이 높지 않을 수 있다고 지적한다. 오피스텔을 투자할 때 챙겨야 할 위험요소들을 살펴봤다.

◆수익률 기대 이하일 수 있어

강남역 I오피스텔의 경우 계약면적 49㎡의 분양가는 3억원이다. 인근 H오피스텔도 이와 비슷하다. 반면 인근지역의 비슷한 면적의 오피스텔 매매가는 1억8000만~2억원 수준이다. 임대료는 1000만원, 월세는 110만~120만원선이다. 연 4% 가량 수익률이다.

오피스텔에서 가장 중시하는 부분이 수익률이다. 전문가들은 은행대출 금리가 5~6%가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할 때 임대수익률이 적어도 연 6% 이상 나오는 오피스텔을 추천한다. 하반기부터 오를 것으로 예상되는 금리상승에 대비하기 위해서라도 수익률이 6% 이상은 돼야 손실을 피할 수 있다.

분양업체들은 이자율이 저렴한 건설사 집단담보 대출(4~5%)을 이용하고, 임대사업자 등록 이후 부가가치세를 환급받음으로써 오피스텔 임대수익률을 높일 수 있다고 홍보한다. 하지만 집단담보 대출은 대부분 변동금리형태이기 때문에 금리상승기에는 수익률이 떨어질 수 있다. 또 분양이후 주거용으로 이용하거나 임대하는 경우 부가가치세를 환급받지 못한다.

오피스텔은 업무용, 주거용 관계없이 취득ㆍ등록세로 매매가의 4.6%를 적용 받는다. 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. 공실에 대한 위험도 항상 체크해야 한다.

◆전용률·경쟁매물 감안해야

오피스텔의 전용률이 아파트에 비해 떨어지는 것도 간과해선 안 된다. 전용률은 주거전용면적을 공급면적으로 나눈 비율이다. 아파트의 전용률은 통상 80% 이상이지만 오피스텔은 45~70%에 불과하다.

아파트 투자에 익숙한 투자자들이 오피스텔 투자에 앞서 공급면적과 비교할 필요가 있다. 예컨대 똑같은 80㎡(24평형)이라 할지라도 실면적은 20㎡가량 차이가 난다. 단순한 착각이 향후 수익률에 막대한 영향을 미칠 수 있다.

또 하나 고려할 점은 수익률 저하다. 주거지가 밀접한 지역에서 공급되고 있는 오피스텔의 경우 시간이 지날수록 임대수익률이 떨어질 수 있다. 고시원, 다가구, 도시형 생활주택 등의 경쟁상품들의 공급이 지속적으로 유입되기 때문이다. 박 대표에 따르면 최근 10대1을 훨씬 뛰어넘는 청약경쟁률을 보인 오피스텔 중 전용면적 80㎡ 이상의 경우 업체 측의 주장과 달리 상당시간 미분양으로 남아 있는 경우가 있다.

특히 강력한 대체상품인 도시형 생활주택의 대거출연도 복병이다. 즉 도시형생활주택과 같은 소형주택 공급이 늘어나면 오피스텔수익률이 더 줄어들고 공실이 생길 수 있다는 점도 주의해야 한다.

도시형 생활주택에 비해 전용률이 떨어지면서 상대적으로 임대료가 높고 관리비가 비싼 오피스텔의 경쟁력은 시간이 갈수록 떨어진다. 게다가 오피스텔과 같은 수익형 상품의 경우 향후 개발기대감에 따른 시세차익을 거의 기대할 수 없다는 점도 체크해야 한다.