5.1 부동산 대책, 펀드·리츠 숨통 트일까?

정부가 '5.1 부동산 대책'을 통해 침체된 아파트 분양시장과 펀드 및 리츠시장 살리기에 나서면서 실제 업계에 '단비'가 될 지 주목된다.

업계는 지방 뿐 아니라 수도권 미분양 아파트를 매입할 경우에도 세제혜택을 주기로 한 것은 포트폴리오 다양화 측면에서 긍정적으로 평가했다. 그러나 장기임대를 조건으로 한 신규 분양아파트 매입 허용은 가격 및 임대 사업의 현실적인 어려움 때문에 활성화되기 힘들 것으로 진단했다.


◇수도권 미분양 아파트 등 투자물건 다양해져

정부가 지난 1일 발표한 '건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안'을 보면 우선 펀드 및 리츠가 지방 미분양 아파트 뿐만 아니라 수도권 미분양 아파트를 매입할 경우에도 세제혜택을 받을 수 있다.

현재는 지방 미분양 주택을 50%이상 편입해야만 종합부동사세 비과세 등 세제혜택이 주어진다.


업계는 정부가 세제혜택을 통해 펀드 및 리츠의 수도권 미분양 아파트 매입을 원활하게 한 것에 대해 긍정적으로 평가하고 있다. 지방 미분양 아파트는 수요부족으로 매입 후 임대·처분이 쉽지 않았는데, 수도권 미분양 아파트로 투자대상을 확대해 줌에 따라 상대적으로 투자가치가 높은 물건확보가 가능해 졌다는 판단이다.

자산운용사 부동산금융팀 관계자는 "지방은 아파트 가격이 수도권에 비해 크게 떨어져 전세 수요도 많지 않은데 하물며 월세를 찾는 사람이 몇이나 되겠느냐"며 "물건은 많지만 투자 메리트가 떨어져 운용이 쉽지 않았는데, 수도권으로 대상을 넓혀줘 효율적인 운용이 가능해질 것"이라고 분석했다.

실제로 지난해 6월30일 설정된 '아시아울산미분양사모부동산펀드'는 현재까지 264억원을 모집해 운용 중이며, 설정이후 수익률은 4.75%에 그쳐 시장 평균에 크게 못 미치고 있다. 또, 작년 9월에 설정된 '우리주택시장안정사모펀드'도 106억원의 자금을 모아 설정이후 3.67%를 기록 중이다.

◇신규분양 참여, 현실감 떨어진 조건 등 실효성 '글쎄'

정부는 펀드 및 리츠의 수도권 미분양 아파트 매입 뿐만 아니라 자기관리리츠의 경우 내년 말까지 149㎡이하 주택을 신축 또는 매입해 임대할 경우 5년간 임대소득의 50%를 공제해 주기로 했다.

또, 펀드 및 리츠도 5년간 임대하는 조건으로 신규 분양아파트 매입이 가능토록 했다.

그러나 업계는 정부가 조건부로 신규 분양아파트 매입을 허용해 준 것에 대해선 현실성이 떨어진다는 지적이다.

우선, 신규분양의 경우 가격이 너무 높다는 게 최대 걸림돌이다. 기존에는 미분양 아파트가 3순위까지 미달되면 펀드 또는 리츠의 매입이 가능했기 때문에 분양가보다 싸게 매입할 수 있었지만 신규분양은 원래 분양가에 매입할 수 밖에 없어 가격 부담이 크다는 것이다.

자산운용사 부동산금융팀 관계자는 "미분양 아파트가 3순위까지 미달되면 사실상 일반인에게 분양은 어렵다고 보는 게 맞다"며 "조건에 따라 차이가 있지만 통상 펀드나 리츠가 분양가의 60~80% 수준에 매입해 차익이 발생하게 된다"고 말했다.

5년간 임대사업도 현실과 괴리가 크다는 지적이다. 임차인이 법인인 오피스 빌딩과 달리 임차인이 개인인 아파트는 자산운용사 또는 자산관리사가 임차인을 관리하기가 쉽지 않은 게 현실이다.

자산운용사 관계자는 "법인이 임대료를 제때에 지불하지 않을 경우엔 소송 등을 통해 해결할 방법들이 있지만, 각 개인이 월세를 밀리기라도 한다면 인력이 제한적인 운용사나 자산관리사에서 건별로 응대하기가 쉽지 않다"고 말했다.

또 "오피스에 비해 상대적으로 운용수익률이 낮은 아파트, 그것도 미분양아파트를 매입하기 위해 5년간 투자자산을 묶어둘 투자자나 운용사가 있겠느냐"고 덧 붙였다.