신규 오피스, 초기공실률 높고 해소기간 길어져

금융위기 이후 신규 공급된 오피스의 공실률이 급격히 상승하고 공실 해소 기간도 1년 6개월 이상 걸리는 것으로 조사됐다. 특히 지난해 4/4분기 이후 신규 오피스 공급이 급증하고 있어 신규 오피스간 임차인 유치 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상됐다.

ⓒ자료: 코람코자산신탁

코람코자산신탁은 순수 사옥을 제외한 연면적 3만㎡ 이상 서울 214개 대형 오피스를 신규 준공 오피스(준공 1년 미만)와 기존 오피스로 구분해 공실률 변화 추이를 조사한 결과 이같이 나타났다고 18일 밝혔다.

조사 결과에 따르면 신규 준공 오피스 시장의 공실률은 2004년 초 50%까지 증가했다가 2009년 상반기까지 평균 12% 수준의 안정적인 공실률을 기록했고 2007년 상암(DMC)동에 대규모 오피스가 공급됐을 때도 20% 미만에 머물렀다.


반면 금융위기 이후 오피스 임차수요가 급감하면서 신규 준공 오피스시장 공실률은 2009년 하반기 50~60%까지 치솟았고 지난해에도 평균 공실률이 31% 수준을 보이고 있는 것으로 나타났다.

2006년 이전과 2007년 이후 준공 오피스의 공실 해소 변화 추이를 봐도 2006년 이전 준공 오피스는 △준공 직후 34.7%→△9.9%(2분기)→△5.1%(3분기)→△3.7%(4분기) 등으로 조기에 공실률이 안정화됐다.

반면 2007년 이후 준공 오피스는 △준공 직후 39.1%→△27.0%(2분기)→△20.2%(3분기)→△15.6%(4분기)로 공실률 해소가 길어지고 있다. 공실률이 10%에 도달하는데 걸리는 기간도 2006년 이전 준공 오피스는 1.7분기가 소요됐지만 2007년 이후 준공 오피스는 4.2분기가 소요됐다.


이를 초기 공실률과 공실 안정화 기간에 따라 1~3그룹으로 유형화하면 1그룹은 초기 공실률 30% 미만이고 공실 안정화에 1년 이하가 소요된 오피스다. 1그룹은 금융위기 이전 부동산 호황기에 공급된 오피스 중 핵심 임차인을 조기에 유치한 경우가 대부분이다.

2그룹은 초기 공실률 30~50% 수준 또는 공실 해소에 1년 6개월 이상 소요된 오피스로 서울 비핵심권역에 공급됐거나 2010년 공급이 급증한 도심권역(CBD)에 위치한 경우가 대부분이다.

3그룹은 연면적 대비 50% 이상 대규모 공실이 장기간 지속된 경우로 2007년 이후 상암, 분당 등 오피스가 대규모로 공급된 비핵심권역에 소재한 오피스가 해당된다.

코람코자산신탁 관계자는 "지난해 4/4분기부터 신규 오피스 공급이 급증하고 있어 신규 공급 오피스의 공실률이 더 증가할 가능성이 높다"며 "3대 권역이라도 공실 해소에 차이가 나고 있어 오피스간 핵심 임차인 유치 경쟁이 치열할 것"이라고 말했다.