망가진 남의 개발사업, 나한테는 '봉'?

'땅값이 필요 없는 역세권·차량기지 개발, 리스크가 노출된 부실채권(NPL)·워크아웃기업 사업, 지급보증을 최소화할 수 있는 그룹사업.'

대형건설사들의 올해 대형 부동산 개발사업 수주전략이 윤곽을 드러내고 있다. 부동산시장 장기침체, 금융위기 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 경색, 국제회계기준(IFRS) 시행 등의 여파로 맞춤형 수주전략을 고민한 결과다.


◇PF 경색·IFRS 시행 등 현안 산적
대형건설사들은 올해 대형 부동산 개발사업 수주를 확대하는 전략을 세웠다. 분양시장 침체와 '로또'로 불리는 보금자리주택 여파로 분양사업을 확대할 수 없게 되자 부동산 개발사업 수주를 통한 규모확대와 수익증대를 노리고 있는 것.

대형건설사들이 부동산 '개발드라이브'를 걸고 있지만 아직 변수는 많다. 우선 부동산시장이 녹록지 않다. 상당수 프로젝트가 금융위기를 거치면서 장기 공전상태에 빠진 데다 건설사들의 경영난으로 사업자 변경이 줄을 잇고 있다. 서울 양재동 파이시티, 잠실 향군회관 등이 대표 사례다.

PF 경색도 발목을 잡고 있다. 대규모 자금이 선투입되는 대형 부동산 개발사업의 특성상 PF가 경색될수록 '개발드라이브'는 성공 가능성이 낮다. 최근 리츠 등을 활용해 돌파구를 찾고 있지만 PF 대비 규모가 크지 않은 점이 단점이다.


IFRS 시행도 현안이다. IFRS 하에서는 지급보증이 부채로 잡히고 분양사업의 수익인식 기준(완공·진행)에 따라 부채비율이 달라진다. 시행사와 공동으로 추진하는 사업이 연결재무제표 대상이 될 경우 부채비율은 더 상승한다.

◇지급보증·땅값 '없는' 사업 중점 수주
대형건설사들은 이 같은 부동산·금융시장의 현안을 감안해 맞춤형 개발사업 수주전략을 짜고 있다. 전략은 '땅값이 필요 없는 역세권·차량기지 개발, 리스크가 노출된 NPL·워크아웃기업 사업, 지급보증을 최소화할 수 있는 그룹사업'으로 압축된다.

우선 '땅값의 저주'로 불리는 용산역세권, 판교 알파돔과 달리 땅값이 없거나 상대적으로 낮은 역세권 및 차량기지 개발이 핵심 프로젝트다. 역세권과 차량기지는 기존 역사부지와 철로 위에 데크를 설치, 건축물을 세우기 때문에 땅값이 거의 들지 않는다.

업체별로는 현대건설의 경우 서울메트로가 추진 중인 신정동 차량기지 프로젝트 수주를 추진하고 있다. 다른 대형건설사들도 코레일이 추진하는 서울 북부역세권, 성북역세권, 수색역세권은 물론이고 서울메트로가 검토 중인 양재역세권과 사당역세권 등에 관심을 기울이고 있다.

NPL·워크아웃기업 사업도 수주 1순위로 떠올랐다. NPL·워크아웃기업 사업은 리스크가 높지만 인·허가가 완료된 사업이 대부분이어서 사업성만 재검토하면 재추진이 가능하다는 판단에서다.

현재 각 시중은행은 NPL을 매각하고 있고 한국자산관리공사(캠코)는 지난해 4조6000억 원 규모의 시중은행 및 저축은행권 부동산 PF 부실채권을 매입한 데 이어 올해는 3조5000억원어치를 사들일 예정이다. 대형건설사들이 아직 매입작업을 본격화하지 않았지만 조건만 맞는다면 인수에 나설 수 있다는 반응이다.

워크아웃 건설사들이 내놓은 사업도 관심거리다. 해당 건설사들이 워크아웃플랜에 맞춰 매각해야 하는 사업들로, 신동아건설이 시행하던 잠실 향군회관 프로젝트가 대표적이다.

대기업이 보유부지를 활용해 추진하는 개발사업 수주도 핵심전략의 하나다. 그룹 보유부지 개발은 사업시행자가 그룹으로 안정적이어서 건설사들의 지급보증 규모가 상대적으로 축소될 가능성이 높다.

대표적인 사업은 CJ그룹의 공장개발 프로젝트다. CJ그룹은 화성 봉담의 아파트 분양 프로젝트, 가양동 CJ 공장부지 개발, 영등포 구로부지 개발, 동부산 관광단지 개발 등을 추진 중이다.

현대·기아차그룹의 뚝섬 초고층 프로젝트, 롯데그룹의 잠실 제2롯데월드 등 각종 프로젝트 등은 현대건설, 롯데건설 등 계열 건설사들의 몫이 될 가능성이 높다.

한 대형건설사 관계자는 "최근에는 출자지분 또는 시공지분대로 지급보증을 서는 대신 연대보증을 없애는 경우도 있다"며 "사업시행자와 건설사들이 만족하는 사업구도를 만들어내느냐가 수주능력의 핵심이 될 것"이라고 말했다.