신뢰할 수 없는 정부 미분양 통계

정부(국토해양부)는 전국 미분양 아파트 통계를 집계해 매달 발표한다. 미분양 추이를 부동산 시장 주요 변수로 여겨 정부 정책의 기준으로도 삼는다.


이달 초 발표한 10월말 현재 전국 미분양 가구수는 9만9033세대로 5개월 연속 감소다. 전월대비 1292세대(1.3%), 지난해 말대비 2만4264세대(19.7%)가 줄었다. 부산과 광주 등의 미분양 감소가 결정적인 요인으로 작용했다. 이 지역은 부동산 가격도 오름세를 타고 있다.

이 결과대로라면 부동산 경기는 이미 바닥을 쳤다고 해도 될 만하다. 아파트를 팔려고 혹은 사려고 하는 사람들의 마음을 움직일 만한 충분한 동인이 될 수 있다는 얘기다.

하지만 이 통계를 곧이곧대로 믿기에는 미덥지 않은 구석이 많다. 이것 저것 다 빠져 있는 정확하지 않은 통계이기 때문이다. 정부 발표의 25% 정도에 해당하는 미분양 아파트가 빠져 있는 것으로 파악됐다.


우선 대한주택보증이 환매조건부 형태로 민간 건설사의 미분양 아파트를 사들인 것이 빠져 있다. 대주보가 사들인 미분양 아파트는 10월말 현재 1만5345세대, 금액으로 2조4517억원에 달한다.

두번째, LH공사가 민간 건설사 미분양 아파트를 사들여 임대 용도로 사용하는 것이 7058세대다. 실제 팔리지 않은 아파트를 올해도 713세대를 사들여 내년 임대 목적으로 쌓아두고 있다. 아파트를 매각한 건설사, 그리고 LH공사 어느 쪽의 미분양으로도 잡히지 않는다.

세번째 LH공사가 매입 확약하고 부동산펀드와 리츠가 매입한 미분양 아파트가 2718세대다. 이들이 매입한 아파트 중 어느 정도 팔렸는지 확인은 쉽지 않지만 어쨌든 정부 통계에서 역시 빠진다.

종합해보면 정부가 발표한 통계보다 2만5000세대의 미분양 아파트가 실제로 더 있는 셈이다. 여기에 건설사 자체적으로 임직원에 위장 판매한 것을 합치면 이 숫자는 더 커진다.

건설사 미분양 통계는 해당 지역 자치단체에서 1차적으로 파악한다. 이후 시(市)와 도(都)로 그 자료가 넘어가고 이렇게 넘어간 자료가 국토부로 집결된다. 세단계의 과정을 거치게 되는 것이다. 국토부가 받은 자료를 해당 건설사에 직접 확인해 검증하는 절차도 역순으로 세단계를 거칠 수밖에 없다. 많은 양의 미분양이 빠져 있기도 하거니와 불확실성이 잠재한 통계 수집 과정을 거치는 것이다.

이같은 불확실성은 미분양의 절대 규모 뿐 아니라 미분양 추이에 대한 신뢰성도 떨어뜨릴 수 있다. 정부 발표대로 미분양 감소 추세가 아닐 수도 있다는 말이다.

실제로 더벨이 외부 용역을 통해 41개 주요 건설사들의 미분양을 집계한 결과, 올 상반기 대비 하반기 미분양 아파트는 오히려 늘어났다. 건설사들이 LH공사나 대주보, 리츠·펀드 등에 매각한 것을 제외한 결과라 정부 발표와 다른 것으로 풀이된다.

정부가 발표하는 통계가 '믿거나 말거나'가 돼서는 곤란하다. 정확한 처방은 정확한 진단으로부터 시작된다. 최근 정부의 부동산 시장 진단과 정책이 못미더운 이유다.