서울 新도시계획 발목잡는 '과도한 개발이익환수'

민간 소유의 도심 내 1만㎡ 이상 부지를 '용도변경' 혜택을 통해 개발하겠다는 서울시의 신(新) 도시계획사업이 속도를 내지 못하는 근본 이유는 개발이익 환수규모에 대한 시와 사업제안자간 입장차 때문이다.

지난해 말 서울시에 사업제안서를 제출한 7곳 중 성동구 성수동 삼표레미콘 부지 개발은 기부채납 비율문제로, 서초구 서초동 남부터미널부지 개발은 용적률 적용 문제로 사업 진행이 답보 상태다.

결국 돈 문제라는 얘긴데 시는 용도변경을 통해 막대한 차익이 예상되는 만큼 기부채납 등 공공 기여도가 그만큼 높아야 한다는 논리다. 사업제안자 측은 지금의 부동산침체 상황을 감안해야 하며 서울시의 기준 적용이 지나치게 획일적이라고 맞선다.


이들 2곳 외에도 신세계그룹 소유 땅인 동대문구 동부화물터미널 개발사업은 터미널시설과 판매시설 등 부지 내 공존해야 할 두 시설물의 규모 문제가 현안이다. 시는 터미널시설을, 신세계측은 판매시설을 늘리겠다는 입장이어서 구체적인 사업계획이 나오지 않고 있다.

7곳의 사업지 가운데 예비협상을 마치고 계획안의 수정 및 조정사항이 논의되는 본협상 단계에 있는 곳은 강동구 고덕동 서울승합차고지 개발사업 1곳뿐이다. 이곳은 1만5900㎡부지의 차고지를 준주거지역으로 바꿔 업무, 판매, 주거, 문화·복지시설을 짓는 프로젝트다.

◇전문가들, 과도한 개발이익 환수 사업걸림돌


서울시는 신 도시계획 사업 취지에 대해 "그동안 특혜시비로 제약돼 온 도시계획적 기능을 회복하고 도심 내 주요지역의 발전을 꾀 하겠다"는 것이며 "공공과 민간 모두가 '윈윈'하는 제도라"고 설명하고 있다.

하지만 부동산 전문가들은 개발이익 환수요구가 과도할 경우 사업추진 자체가 어려워지는 만큼 환수범위나 용적률 허용범위 등 신 도시계획사업 전반에 대한 재검토가 필요하다고 지적했다.

건설산업연구원 김민형 연구원은 "일본의 경우만 봐도 지역재개발사업은 사업성 보장을 기본 원칙으로 하고 있다"며 "신 도시계획사업 취지 자체는 바람직하지만 해외사례 등을 벤치마킹할 필요가 있는 것으로 보인다"고 말했다.

신 도시계획 자체가 행정 편의적 발상이라는 견해도 나왔다.

건국대학교 부동산학과 심교언 교수는 "부동산은 기본적으로 로케이션(위치)의 문제인데 땅값이 서로 다른 부지를 일률적 잣대로 평가해 개발계획을 결정하는 것은 지극히 행정 편의적인 발상"이라고 비판했다.

심 교수는 또 "신 도시계획사업 같은 대형 사업은 단순한 가이드라인으로 사업범위 등을 제한해서는 안 된다"며 "각각의 사업별로 사업제안자, 지역주민, 공무원 등이 참여하는 위원회를 만들어 추진돼야 하고 사업에 따른 고용창출 방안 등 연관분야도 고려돼야 한다"고 강조했다.