시들지 않는 부동산 찾기

한국은행의 기준금리 인상 발표로 인해 부동산 시장은 그야말로 브레이크가 고장 난 차량에 가속페달을 밟은 형국이다. 매매는 씨가 말랐고 아파트 가격은 하락폭을 키우고 있다. 금리 인상폭이 크지 않지만 출구전략이 본격화된 것 아니냐는 시각이 시장을 더욱 얼어붙게 만들었다.

그러나 기준금리가 인상되긴 했어도 여전히 2.25%는 저금리다. 은행 이자보다 높은 수익률을 올릴 수 있는 부동산 투자 상품이 적지 않다는 얘기다. 금리 상승기에 부동산 투자에 대한 해법을 찾아본다.


◆은행권을 이용한 쉬어가기 전략

대체로 금리 인상은 부동산 가격 하락으로 이어지는 경우가 많다. 부동산 자산의 가격이 높다보니 대출 부담도 크다. 고가 아파트를 비롯해 재건축 아파트나 재개발 지분 등이 금리인상기에 투자처로 부적합한 것도 같은 이유다.

반면 대출 부담이 적고 실거주 목적으로 주택을 구입한 가계는 금리 인상의 압박을 비교적 덜 받는다. 또 부동산자산을 일찌감치 금융자산으로 전환한 투자자 역시 침체된 부동산 시장에서 부러움의 시선을 받는 부류다.


특히 하반기에 추가 금리 인상이 예상되는 만큼 금융상품에 대해 관심을 가져볼 만하다. 금융상품을 부동산 투자에서 '쉬어가는 타이밍'으로 활용하는 방법이다.

금융권에서는 금리인상기에 유용한 금융상품으로 3개월 단위의 짧은 단기정기예금을 추천한다. 회전식 정기예금이나 MMF, CMA, CP 등이 대상이다. 단기 예금으로 굴리다가 금리가 원하는 수준에 이르고 부동산 투자 타이밍이 적합하지 않다면 장기 예금으로 전환하는 것도 방법이다.

◆임차수요 많거나 금리 무관한 곳 골라라

금리인상기라고는 하지만 여전히 은행권의 투자 수익률은 높지 않다. 물가상승률을 감안하면 실제 수익률은 4%대도 어렵다. 부동산을 선호하는 투자자 대부분이 은행 이자율에 만족하지 않는 이유다.

따라서 부동산 전문가들은 실수요자들이 선호하는 임차수요가 풍부한 곳을 금리상승기의 유용한 투자처로 손꼽는다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “전세비율이 높은 2억~4억원 이하의 중소형아파트로 구성되는 역세권 아파트가 주로 실수요자들이 선호하는 지역”이라며 “금리 상승기에는 이들 지역에 관심을 가질 필요가 있다”고 설명했다.

물론 지금 같은 부동산 대세 하락기라면 신중을 기해야 한다. 아무리 수요가 많은 중소형아파트라고 해도 부동산 심리가 얼어붙은 상황에서 수익률을 기대하기란 쉽지 않기 때문이다. 박 대표는 “집값상승에 대한 확신과 충분한 자금력이 없다면 서두를 필요가 없다”면서 “올 4분기까지 시장상황을 지켜보고, 설령 구입을 한다 하더라도 자기자본대비 대출비율을 최소화해야 한다”고 조언했다.

금리와 비교적 무관한 부동산 시장도 관심거리다. 대표적인 곳이 토지 시장이다. 토지 소유자들 가운데 자산가가 많고 대출한도가 낮아 대출비율이 높지 않아 금리의 영향을 적게 받는다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “전반적으로 토지시장이 상대적으로 아파트에 비해 변동성이 낮다”이라며 “토지시장의 경우 대외 악재에 둔감한 것은 레버리지가 상대적으로 많지 않기 때문”이라고 말했다.

◆업무용 오피스텔도 금리상승기 유리

금리상승기 부동산 투자자가 할 수 있는 또 다른 전략은 금리 상승분을 임차인에게 전가하는 것이다. 최근 인기 상종가를 달리고 있는 오피스텔의 경우 주거용보다 사업용이 투자에 바람직하다. 주거용에 비해 사업용은 월세 인상분에 대해 저항이 적기 때문이다.

특히 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 임대료로 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 금리 인상분을 세입자에게 전가하기 쉬운 이유다.

박 대표는 “사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 오피스텔에 한정해 관심을 갖는 게 좋다”고 말했다.

또 국내 체류 중인 외국인을 대상으로 하는 부동산 임대사업도 금리 인상에 비교적 자유롭다. 외국인 상대 임대사업은 대개 ‘깔세’라는 명목으로 1년치 임대료를 한꺼번에 받는다. 임대료를 저축은행 등에 맡기면 연 10% 수준의 투자수익률도 기대할 수 있다.

금리상승기 부동산 투자는 급할 때 현금화할 수 있는 출구전략을 감안해야 한다. 부동산 경기침체로 부동산 신규수요 감소와 부동산 가격하락의 수순을 밟고 있기 때문에 언제든지 훌훌 털고 나올 수 있는, 잘 팔릴 수 있는 부동산 위주로 접근하는 것이 안전한 투자전략이다.