왕십리·전농·흑석뉴타운·용산 '꿈틀'

#. 입주 시점의 가격이 분양 당시에도 미치지 못하는 깡통아파트들이 줄지어 등장하고 있다. 김포 풍무, 용인 신봉, 인천 청라 일대의 주목받던 단지에서 분양가격보다 싼 급매물이 나오면서 분양시장에 찬물을 끼얹었다.

일부 단지의 입주자들은 마이너스 프리미엄으로 손실된 금액을 보전해달라고 요구하는 상황까지 이어지고 있다. 용인 성복동 한 아파트단지 입주예정자들은 지난달 말 시청 앞에 모여 분양가 인하 집회를 갖고 건설사를 압박했다.


#. 지난 4월30일, 극심한 침체기에 있는 민간 분양시장에서 의미 있는 현상이 있었다. 대림산업에서 분양한 광교e편한세상이 1순위에서 평균 10대 1이 넘는 높은 경쟁률을 보인 것이다.

특별한 점은 이 단지가 기피현상이 두드러진 중대형 평형 위주의 단지였다는 점이다. 전용면적 145.62㎡의 경기도 공급분에서 111대 1의 높은 경쟁률을 보인 것을 비롯, 1970가구 전부 전용면적이 100㎡를 넘었는데도 1순위 마감을 기록했다. 건설업계는 이 같은 현상을 두고 ‘될 곳은 된다’고 판단하는 분위기다.

분양시장의 빈익빈 부익부 현상이 가속화되면서 올 하반기 내집마련 전략에서는 옥석가리기가 가장 중요한 변수가 될 전망이다. 2차 수도권 보금자리주택이 미달된 데다가 연말 3차 사전예약 전까지 모처럼 공백이 생긴 것도 호재다. 하반기 분양시장의 주목할 만한 단지들은 어떤 것이 있을까?


부동산 정보업체(부동산 써브, 부동산 114, 부동산 뱅크)에 자료를 요청해 하반기 유형에 따른 유망단지 BIG 4를 추려봤다. 다음 네 곳은 해당 정보업체가 공통적으로 꼽은 유망단지다.

1. 컨소시엄 분양단지 ‘왕십리뉴타운1·2구역’

중견 건설사나 인지도 낮은 브랜드에서 주로 등장했던 컨소시엄 분양이 최근 들어 대형 브랜드의 결합으로 등장하기 시작했다. 자체 브랜드 파워를 가지고 있는 건설사들이 각자의 시공능력을 합쳐 짓는 만큼 시너지 효과도 기대된다. 지역을 대표하는 랜드마크 단지가 될 가능성이 크고 규모가 큰 만큼 인프라 등 필요한 시설이 잘 갖춰질 가능성이 높아 수요자들의 관심도 높다. 커뮤니티 형성이 잘 되고 편의시설, 특화공간도 상대적으로 풍부하다.

대표적인 곳이 왕십리뉴타운2구역이다. 정보업체가 모두 1순위로 꼽은 곳이다. 근래에 보기 드문 도심권 대단지 아파트로 일반분양 물량도 많다. 총 1148가구 가운데 일반분양은 509가구이며 공급기준 82~171㎡의 다양한 면적으로 구성돼 있다. 분양은 당초 6월에서 7~8월로 미뤄진 상태다.

대림산업, 삼성물산, 현대산업개발, GS건설 등 유명 4개 건설사가 컨소시엄으로 시공에 참여한다. 브랜드가치가 높은 아파트로 구성되기 때문에 기대효과도 크다.

강남과 도심에 모두 가깝다는 점도 장점이다. 교통이 편리하며 왕십리역사 개발계획 등으로 상업, 문화, 업무시설 등 다양한 생활기반 시설이 갖춰질 것으로 보인다. 일부 단지에서는 청계천 조망도 가능할 것으로 보인다.

하반기로 분양이 계획돼 있는 왕십리뉴타운1구역도 관심대상이다. 역시 시공사는 4개 건설사가 참여하며 1702가구 중 600가구가 일반분양이다. 면적은 2구역에 비해 넓은 평형대가 조금 더 많다.

김두연 부동산뱅크 분양분석팀 연구원은 “최근까지 입주권 시세에 관한 문의가 많은 인기 단지”라며 “구도심권이다보니 주변환경이 깨끗하게 정비돼 있지 않다는 단점을 감안해야 한다”고 조언했다.

2. 브랜드 타운 효과, ‘전농뉴타운7구역’

분양시장에서 브랜드 타운으로 집적효과를 맛보는 곳도 유망단지 가운데 하나다. 브랜드 타운은 한 건설사의 대표 브랜드를 한곳에 지속적으로 분양하면서 대규모 주거지를 형성하고 지역의 선호도를 높인 경우다. 마포의 래미안 타운이나 송도신도시에서 유독 많은 물량을 선보인 포스코 더샾이 대표적인 예다.

브랜드 타운은 해당 브랜드에 대한 애정이나 높은 인지도 덕을 볼 수도 있고 새 아파트를 더 공급하면서 브랜드 충성도도 높일 수 있다. 흩어져 있던 분양계획을 일시에 집중해서 내 놓음으로써 새롭게 브랜드 타운 효과를 노리기도 한다. 지역을 대표하는 브랜드로 자리 잡으면 창출되는 홍보 가치도 만만치 않다.

2차 뉴타운의 전농뉴타운전농7구역도 브랜드 타운 효과가 기대되는 지역이다. 서울 동대문구 전농동 440-9번지 일대 총 2397가구의 매머드급 단지가 공급될 예정으로 이중 585가구가 일반분양된다. 시공사는 삼성물산, 브랜드는 래미안이다. 공급면적 49㎡는 임대로 공급되며 69㎡~152㎡까지 민간에 분양되는 등 수요가 높은 중소형 면적이 다수 포함돼 있다.

뉴타운 내 동대문중이 있고 자립형사립고 설립이 추진되고 있으며 전농초, 동대문중, 한양대, 서울시립대, 경희대 등의 교육시설도 위치해 있다. 지하철 1호선 청량리역, 2호선 신답역, 5호선 답십리역 등을 도보로 이용할 수 있다.

3. 주상복합-오피스텔 ‘용산 한강로’

‘지는 해 주상복합, 뜨는 해 오피스텔’

최근 주택시장에서 아파트와 오피스텔을 버무린 상품이 나오고 있다. 건설업계가 오피스텔과 주상복합의 수요층이 다르다는 분석에 따라 동명이품(同名異品)의 판매 전략을 취하고 있기 때문이다.

하지만 결과는 갈리고 있다. 지난 5월12일 일반청약을 마감한 대우건설 잠실 푸르지오 월드마크 오피스텔이 89실 모집에 4396명이 신청하며 인기를 끌었다. 반면 5년만에 송파지역의 신규공급으로 관심을 모았던 대우건설의 잠실 푸르지오 월드마크 주상복합의 경우 1순위에서 대거 미달됐다.

비슷한 예로 인천 송도 글로벌캠퍼스 푸르지오도 지난 5월 송도 불패신화 재현에 나섰지만 기대에 못미쳤다. 이달 중순 이후로 잡혀있는 송도 글로벌캠퍼스 푸르지오 오피스텔의 결과에 따라 아파트 잔여물량에도 영향을 끼칠 것으로 보인다.

부동산 정보업체들은 용산 LS용산타워(구 국제빌딩) 주변을 주목한다. 동부건설이 이달 공급할 것으로 보이는 한강로 2가의 주상복합과 오피스텔의 결합이 관심대상이다. 한강로2가 189번지 일대 국제빌딩 3구역에 들어서는 ‘센트레빌 아스테리움’은 전용면적 121~191㎡ 총 128가구 중 47가구가 일반분양되고 오피스텔도 207실 중 151실이 일반분양된다.

각각의 분양 성적이 관심거리다. 최근 트랜드를 적극 반영해 오피스텔만 성공할 지, 의외의 결과가 나올지 청약 결과에 따라 판가름난다.

용산민족공원, 근린공원이 인접해 있어 주거환경이 쾌적하고 지하철 4호선 신용산역과 직접 연결될 예정이다. 용산은 초대형 개발사업인 국제업무단지 및 한강르네상스 개발, 용산미군기지 이전 등의 메머드급 호재가 겹쳐 있고 우수한 입지로 미래가치가 높다는 평가를 받고 있다.

다만 높은 분양가는 문제로 지적된다. 주상복합 아파트의 3.3㎡ 평균 가격은 3700만원대로 알려져 있다. 정태희 부동산 써브 연구원은 “최근 성공 분양하는 아파트 단지의 가격이 결코 싸지 않다”면서 “비싸도 사기 때문에 분양가격은 낮아지지 않을 것”이라고 설명했다.

4. 뉴타운의 힘 ‘흑석뉴타운’

흑석뉴타운은 미니 신도시급이다. 지구 지정된 9곳에서 모두 1만3000여가구가 들어설 계획이다. 미니 신도시는 일반 아파트 단지 내에서 부족할 수 있는 입지적 장점이나 인프라를 해결할 수 있다.

그런 면에서 흑석뉴타운 6구역 동부센트레빌은 매력적이다. 뉴타운에 브랜드 효과도 노릴 수 있다. 이미 5구역이 분양을 마친데다 8구역 까지 합하면 2100여가구가 센트레빌 벨트를 형성한다.

전용면적 59~141㎡ 959가구 중 191가구가 일반분양 된다. 지하철 9호선 흑석역을 이용할 수 있고 올림픽대로와 강변북로 등을 이용하기 쉽다. 인근에 중앙대부속병원, 달마공원, 신세계백화점 등의 편의시설을 이용할 수 있고 은로초, 중대부초, 중대부중, 중앙대, 숭실대 등의 교육시설도 위치해 있다.

김은선 부동산 114 리서치센터 연구원은 “서울 도심의 뉴타운이나 대규모 정비사업지 청약이 투자성을 보전하는 방법”이라고 조언했다.