보금자리·판교·오피스텔로 눈돌려라

부동산 시장에서의 봄은 계절상으로도 봄과 때가 비슷하다. 만물이 소생하고 활기가 넘치는 봄에는 대개 부동산시장에서도 수요가 발생하고 분양이 활성화된다. 많은 건설사들이 겨울 분양물량을 봄까지 미루는 것도 봄의 기운을 기대하는 까닭이다.

하지만 올해 부동산 시장은 예년보다 추운 봄을 맞을 가능성이 높다. 양도세 감면 시한이 2월11일로 끝나면서 투자수요가 분양시장을 빠져나갈 것으로 보이기 때문이다.


수요자들은 언제 새봄맞이를 해야 할지 고민이다. 두툼한 외투를 빨리 벗어던지고 가벼운 옷으로 갈아입어야 할지, 꽃샘추위의 매서운 한파에 대비해 움직이지 않고 있어야 할지 판단이 잘 서지 않는다.

올 봄 부동산 시장에서 어떤 투자포인트를 가지고 접근해야 할지 부동산 전문가들에게 도움을 요청했다.

박상언 유앤알컨설팅 대표, 이영진 닥터아파트 이사, 김규정 부동산 114 부장 등 세명의 전문가에게 공통적으로 던진 질문은 "올 봄에 주목해야 할 부동산 이슈 및 재테크 공략"이다. 이들의 의견을 취합해 5가지 공통된 화두를 정리해 봤다.

1. 최대 관심사는 보금자리, 위례신도시


전문가들이 공통적으로 언급한 부분이 보금자리 주택이다. 특히 위례신도시는 서울에서 건설되는 유일한 신도시 물량이라는 점이 가장 강점이다. 가든파이브, 법조단지가 인접해 있고, 제2롯데월드, 거여 마천 뉴타운 등의 호재가 사상 최고의 경쟁률을 올릴 것으로 예상된다. 올해 분양될 총 3000가구 중 80%인 2400가구가 송파구 내 2개 블록에서 사전예약으로 공급된다.

박상언 대표는 "2006년 분양 당시 로또라 불릴만큼 높은 청약률을 기록했던 판교신도시보다 더 높은 경쟁률을 보일 것"이라며 "분양가는 3.3㎡당 1100만~1200만원으로 예상된다"고 말했다.

지역별 청약 기준도 숙지하고 있어야 할 부분이다. 이영진 이사는 "이번 보금자리 사전예약부터는 서울의 지역우선공급 비율이 기존 100%에서 50%로 줄어들고 50%가 수도권에 할당된다"면서 "경기 인천 거주자의 적극적인 청약전략이 필요하다"고 조언했다.

2차 보금자리 주택지(강남 세곡2, 서초 내곡, 남양주 진건, 남양주 갈매, 부천 옥길, 시흥 은계)도 4월 예약을 통해 1만4000가구를 공급할 예정이다. 이 이사는 "투자자나 실수요자 입장에서 볼 때 보금자리 주택이 매력적이겠지만, 가격에서나 입지경쟁력을 갖춘 기존 주택단지 매수도 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다"고 조언했다.

김규정 부장은 "서민이 내집마련이 더욱 어려워지는 상황이 예상된다"면서 "따라서 강남권 보금자리주택, 위례신도시 사전분양 등 저렴하고 좋은 입지에 공급되는 공공주택에 관심이 몰릴 것으로 본다"고 전망혔다. 이와 함께 김 부장은 보금자리 주택을 포함한 서민들의 내집마련 전략을 제시했다.

(5in5)김규정 부장이 말하는 서민 내집 마련 전략 하이파이브

① 보금자리, 공공분양, 시프트 장기전세 등 저렴한 공공주택에 청약하는 방법→주택 공급계획 사전 조사
② 경매 등을 통한 주택, 다세대, 빌라 연립 등 비아파트로 내 집 마련→경매 지식이나 가이드가 상당히 요구되므로 신중한 접근 요망
③ 현재 입주 중인 입주율 저조한 대단위 택지지구, 혹은 앞으로 입주물량이 몰릴 주요 택지지구→인천, 고양 등
④ 마이너스 프리미엄 매물 나오는 분양권 시장→전매제한 풀리는 물량 몰리는 곳, 청라 등 예상
⑤ 준공 후 미분양→단 준공 후 미분양이나 분양권시장 등은 투자성 측면에서 무리한 선택이 될 소지가 있으므로 신중을 요함

2. 양극화되는 분양시장

분양시장은 실수요자 중심으로 시장이 재편될 것으로 보인다.

이영진 이사는 "입지나 가격 경쟁력이 있는 지역(단지)은 호황을 보이는 반면, 그렇지 않은 곳은 미분양이 발생하는 양극화 현상이 심화될 전망"이라며 "실수요자 입장에서는 오히려 청약을 통한 내집 마련의 기회가 더 넓어졌다고 볼 수 있다"고 말했다.

김규정 부장은 양도세 한시감면 혜택이 종료되면서 민영주택 공급이 위축될 것으로 전망했다. 최근 윤증현 기획재정부 장관이 양도세 감면 연장을 검토하겠다는 발언을 하기도 했지만 연장 가능성은 크지 않다는 의견이다.

따라서 보금자리주택, 장기전세, 공공임대, 공공소형분양 등 공공주택 중심의 공급이 우세할 것으로 전망했다.

분양권의 경우 양극화 현상이 더욱 두드러질 전망이다. 김 부장은 "분양권 시장은 입지 특성에 따라 프리미엄 상황이 크게 엇갈리고 있는데, 주건환경이 우수하면서 도심, 강남 접근성이 좋은 입주예정단지는 나름 선전하고 있지만 수도권 외곽이나 공급이 몰린 택지지구 분양권 등은 약세가 예상된다"고 말했다.

박상언 대표의 설명은 보다 구체적이다. 3월 공급되는 판교신도시 일반분양 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다는 것. 박 대표가 꼽은 주요 일반분양 물량은 C1-1블록의 호반건설 주상복합 아파트와 B1-1블록의 금강주택 펜테리움 등 중대형 면적이다. 중심 상업지구와 인접해 있고 교통이 유리하다는 이유에서다.

3. 호재와 악재가 뒤엉킨 재개발 재건축 시장

전문가들이 보는 올 봄의 재개발 재건축 시장을 한마디로 정리하면 '불투명'이다. 특히 재개발을 보는 시각은 호재와 악재가 맞물려 있다.

김규정 부장은 "서울시의 주택재개발 기준용적률이 20% 상향됐고, 뉴타운도 상향 계획이 있으며, 재개발 시 최고 용적률 300%를 적용토록 상위법 변경 등의 호재가 나오고 있다. 동시에 백지동의서 무효 판결 등 사업에 걸림돌이 되는 사안들이 쏟아지면서 전반적으로 투자결정이 쉽지 않은 상황"이라고 밝혔다.

다만 6월 지방선거가 큰 변수가 될 것으로 보인다. 재개발 재건축 사업은 공약의 단골손님이니만큼 기대감은 남아있는 편이다.

김 부장은 "사업이 확실시되고 입지 및 사업성이 우수한 곳 중에서 가격이 하락한 조합원 지분 등을 선별해 살펴보는 것이 현명하다"면서 "조합원 규모, 구역 규모와 함께 내부갈등 요인을 반드시 확인해야 한다"고 충고했다.

재건축을 보는 시선 역시 크게 다르지 않다. 다만 정책적 요인보다는 단지별 호재의 영향을 더 많이 받을 것으로 보인다.

이 이사는 "재건축 아파트는 추진상황 내지 가시화 여부에 따라 등락을 거듭할 것으로 예상된다"면서 "특히 양도세 감면 시한 종료로 분양시장에 쏠렸던 투자자의 유동자금이 서울의 재개발 뉴타운이나 강남의 재건축으로 몰릴 수밖에 없다"고 진단했다.

4. 재개발 재건축 한강변 공략

재개발과 재건축에 관한 한 한강변 공략도 공통적으로 언급됐다. 김규정 부장은 "한강변 지구 노후단지와 남아있는 주요 저층 저밀도 단지를 공략할 필요가 있다"면서 "2월 현재 대출규제 이전 시세를 회복한 상태이기 때문에 조금 더 대기하다가 급매물을 잡는 것이 유리하다"고 조언했다. 단기 투자수익보다는 중장기 실거주를 감안한 투자가 돼야 한다는 내용도 덧붙였다.

재건축의 키는 강남권이 쥐고 있다. 이영진 이사는 "은마아파트나 잠실 주공5단지의 안전진단 결과에 따라 주변 재건축 대상 아파트에 파급력이 전해질 것"으로 전망했다.

김 부장 역시 "강남 대표단지를 중심으로 최근 등락을 거치면서 과거 고점을 회복하고 있어 입지적으로 우수한 곳의 중장기 투자를 검토할 만하다"고 덧붙였다.

박상언 대표는 한강변 유도정비구역 내 빌라를 눈여겨볼 필요가 있다고 주장한다. 대표적인 곳이 망원지구와 당산동~양평동 일대다. 박 대표는 "현재 이 일대 연립 다세대 지분가격이 3.3㎡당 3200만~3400만원 안팎에 형성돼 있다"면서 "3억~4억원대 주택이 대부분이어서 전세를 안고 1억5000만원 내외에서 투자가 가능하다"고 설명했다. 올해 안으로 유도정비구역으로 확정되면 건축제한지역으로 지정될 가능성이 크기 때문에 매물부족 현상이 일어날 수 있다는 의견이다.

5. 관심 높아지는 수익성 부동산

단기간 매매차익 실현이 어려워지면서 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 수익성 부동산에 대한 관심이 꾸준히 높아질 전망이다. 김 부장은 "업무지구, 대학가 주변 소형 오피스텔, 원룸, 대로변 근린상가, 오피스텔 등의 관심수요가 이어질 전망"이라며 "임대수익이 높고 투자금이 크지 않은 상품은 수요 대비 물건 부족 현상도 나타날 수 있다"고 예상했다.

김 부장은 특히 "지난해 5월 도입된 도시형 생활주택도 고시원이나 원룸시장이 형성된 지역 등을 중심으로 공급속도가 가속화 될 것"으로 전망했다.

김 부장은 수요자들의 기대감과 시장에 대한 불안감, 자금력 부족 등이 맞물리면서 거래시장이 살아나는 데는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보고 있다. 다만 상품간 차이는 있지만 실물경기 회복 여부와 속도, 금리와 유동성이 변수다. 따라서 주택시장에서의 무리한 투자나 내집 마련 전략보다는 임대에 머물면서 시장을 관망하려는 수요가 늘어났다는 평가다.

박상언 대표는 올 봄 공략해볼 수익성 부동산으로 소형 오피스텔과 아파트형 공장 내 상가를 꼽았다. 박 대표는 "정부에서 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련규정을 완화했다"면서 "소액으로 투자가능한 소형 오피스텔에 눈을 돌려도 좋을 듯싶다"고 추천했다.

주요 투자 대상은 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔이다. 주거형 오피스텔의 경우 한때 아파트 대체수요로 수백대 1의 청약과열 양상을 보이면서 웃돈이 수천만원에서부터 억대를 호가하기도 했다.

박 대표는 또 "아파트형 공장보다 공장 내 상가가 투자측면에서 유리할 수 있다"고 말했다. 공장 내 상근인구 수요로 매출이 안정적이어서 임대수익률이 높다는 것. 예컨대 아파트형 공장 내 입점한 기업체 대부분은 구내식당이 없어 공장내 상가의 식당이나 기타 업종은 항상 붐비게 마련이다. 보통 1000~2000명의 고정고객을 독점적으로 확보할 수 있어 일반 근린상가에 비해 유리하다는 게 박 대표의 해석이다.