조합 무효 재개발 지연비용 조합원당 5700만원

조합설립 무효소송으로 인해 재개발·재건축사업이 지연될 경우 조합원 1인이 부담해야 할 비용이 최대 5700만원에 달한다는 시뮬레이션 결과가 나왔다.

이른바 '백지동의서'를 받아 설립된 조합은 무효라는 지난 1월29일 대법원 판결에 따라 국토해양부와 서울시가 실태조사를 벌이고 있는 가운데 나온 첫 번째 '지연비용 분석 사례'라는 점에서 주목된다.


21일 서울시와 건설업계에 따르면 시는 최근 A건설사에 조합설립 무효에 따른 추가비용을 산출해줄 것을 의뢰했다. 비용분석은 실제 조합무효 관련소송이 진행 중인 서울시내 재개발사업장 2곳을 대상으로 실시됐다.

시뮬레이션은 법원의 조합무효 결정을 상정, 관리처분인가가 내려져 이주 및 철거가 진행 중인 사업장 1곳과 사업시행인가 단계에 있는 1곳을 대상으로 이뤄졌으며 투입사업비 및 이주비 등은 업계의 일반적 추정치가 대입됐다.

그 결과 조합원수 700명, 건립가구 1000가구 규모의 관리처분단계 현장은 사업비가 400억원 증가하는 것으로 나타났다. 조합설립 무효로 인해 조합원 1인당 5700만원의 지연비용이 발생한다는 것이다.


항목별로는 △이주비 증가분이 84억원 △사업비 등 금융비용 증가분이 28억원 △공사비증가분이 97억원이다. 여기에 분양가상한제 손실액 191억원이 추가됐다. 191억원은 분양가상한제를 적용받지 않던 시기에 추진됐던 사업이 상한제 적용을 받게 되면서 증가된 것으로 ㎡ 당 감소 추정치 200만원이 적용됐다.

조합원수 350명, 건립가구수 500가구 규모의 사업시행인가단계 사업장은 35억원이 늘어날 것으로 분석됐다. 사업비 금융비용 증가분 2억2000만원과 공사비 증가분 33억원이 합해진 것으로 이 경우 1인당 지연비용은 1000만원이다.

조합설립인가를 재추진할 경우 관리처분인가 단계 사업장은 최소 16개월, 사업시행인가 단계 사업장은 최소 11개월이 지연될 것으로도 예측됐다.

이는 현 도시 및 주거환경정비법의 정비절차에 따라 △조합설립인가(3개월) △시공사 선정(2개월) △건축심의(4개월) △사업시행인가(2개월) △분양신청(2개월) △관리처분인가(3개월) 등 단계별 사업기간을 일반화해 계산한 수치다.

이번 시뮬레이션 결과에 대해 한 대형건설사 관계자는 "사업진행 절차에 따라 지연비용은 크게 차이가 난다"며 "조합설립 무효를 치유하는 기간이 길어질수록 사업연기에 따른 지체상금과 물가상승률 등 추가비용이 발생해 정비사업의 사업성 자체가 없어질 수 있다"고 지적했다.

한편 서울시의 조합무효소송 실태조사 결과 1심과 2심에 계류 중인 사업장은 모두 6곳으로 파악됐다. 국토부는 서울시를 비롯한 일선 지자체의 결과보고를 취합하는 대로 대응책을 마련할 방침이다.

앞서 대법원은 부산 우동 6구역 재개발정비조합원 이모(64, 여)씨 등 75명이 해운대구청장을 상대로 제기한 재개발정비사업조합 설립인가처분 무효확인 청구소송에서 "법정 기재사항이 누락된 백지동의서는 무효"라고 판결했다.