용산역세권개발 8500억 PF-ABS 발행 추진

용산역세권개발이 토지대 납부를 위해 8500억원 규모의 자산유동화증권(ABS)을 발행한다. 지주인 코레일이 토지 중도금 반환 확약으로 신용을 보강하고, 차주인 드림허브프로젝트금융투자회사(PFV)가 매입 토지를 신탁해 우선수익권을 제공하는 방식이다.


20일 금융계에 따르면 용산역세권개발은 이달 말 납입 예정인 토지대 8500억원(금융비용 포함)을 ABS를 발행해 조달키로 하고 감독 당국과구체적인 의견 조율에 들어갔다.

ABS는 금융 주관사인삼성증권이 시행을 맡은 드림허브에 실행한 대출채권과 우선수익권을 유동화법인(SPC)에 양도해 이를 기초 자산으로 발행할 예정이다.

이 과정에서 드림허브는 대한토지신탁에 토지를 담보 신탁해 1순위 수익권을 부여받는다. 대한토지신탁과 삼성증권은 코레일을 상대로 드림허브가 원리금 미납으로 기한이익을 상실할 경우 매입 토지를 반환하고 중도금을 돌려받는 내용의 합의서를 체결할 계획이다.


대출 원금은 시행사가 본PF를 통해 조달한 자금으로 갚게 된다. 만기는 2년 6개월이며 금리는 코레일의 신용보강으로 'AAA' 등급의 무보증회사채 수익률에 100bp를 가산한 수준에 책정될 예정이다. 19일 현재 민평기준 만기 2년6개월짜리 무보증회사채 'AAA' (4.91%)를 감안할 경우 발행금리는 5.91% 수준이다.

용산역세권개발은 다음 주 초 이 같은 내용을 담은 자산유동화계획을 금융감독원에 제출할 예정이다. 감독 당국의 허가를 받아 늦어도 12월 중순 이전에 ABS 발행을 마무리 짓는다는 계획이다.

총액인수는 삼성증권 외에 우리투자증권 등 증권사 2~3곳이 참여를 추진 중이다.

조달 재원은 이달 말 납입이 예정된 토지 중도금 납부에 쓰여 진다. 현재 연기금 등 국내 기관투자자 다수가 투자를 검토 중인 것으로 전해졌다.

증권사 채권영업팀 관계자는 "코레일의 신용보강으로 원금 미상환 리스크가 거의 없는 채권이라고 봐도 무방하다"며 "스프레드가 국고채에 비해 높게 책정되는 등 투자 수익률이 좋아 ABS 발행은 무난할 것"이라고 설명했다.

용산 역세권개발은 용산구 한강로 3가 40-1일원 56만5800㎡(17만1457평) 부지에 28조원을 들여 오피스, 상업시설, 호텔, 주거시설 등을 건립하는 사업이다. 오는 2011년 4월 착공에 들어가 2016년 랜드마크 빌딩 준공으로 사업을 완료할 예정이다.

드림허브는 최대 출자자인 코레일과 건설출자자 대표사인 삼성물산이 각각 지분 25%와 6.40%를 보유하고 있다. 용산역세권개발은 자산관리회사(AMC)로서 드림허브를 대신해 업무를 총괄한다.

<ABS 유동화 구조>