김대형 "미래 개발사업, 리츠가 주도할 것"

이 기사는 10월14일(17:41) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

에쿼티 투자자들이 개발 리츠(Reits)에 투자할 수 있는 환경이 마련되고 있다는 분석이 제기됐다. 토지 확보 리스크가 낮은 사업을 시작으로 앞으로 개발 리츠가 활성화될 것이라는 전망도 나왔다.


김대형 코람코자산신탁 부사장은 14일 더벨(the bell)이 주최한 '2009 건설부동산 포럼 - 금융환경 변화와 건설사의 대응전략' 주제발표를 통해 "리츠 등 간접투자기구가 사업 주체가 될 경우 기존 개발 사업에서 드러난 여러 문제점을 해결할 수 있다"며 "앞으로 간접투자기구를 통한 개발 사업이 큰 흐름이 될 것"이라고 밝혔다.

그는 "국내 개발사업의 경우 건설사에 과도한 채무보증을 요구하는 등 사업리스크가 건설사에 집중되는 구조"라며 "간접투자기구가 개발 주체로 나설 경우 지분 투자자(Equity Investor)의 참여를 유도해 위험 분산이 가능할 것"이라고 설명했다.

김 부사장은 또 "최근 개발사업이 안정화되면서 에쿼티 투자자들이 과거에 비해 적극적으로 개발 리츠에 투자하고 있다"며 "외국 투자자들의 국내 진출도 국내외 투자자간의 경험차를 좁히는 데 기여할 것"이라고 덧붙였다.


토지 매입과 인허가 리스크가 낮은 사업이 우선적으로 추진될 것으로 보인다.

김대형 부사장은 "경방이 보유한 부지를 개발한 타임스퀘어와 같이 기업이나 공공 기관이 대규모 부지를 보유하고 있는 경우 에쿼티 투자자 유치 가능성이 높다"며 " 에쿼티 투자자의 인식이나 경험이 높지 않기 때문에 이러한 형태의 개발 리츠 투자가 우선적으로 이뤄질 것"이라고 전망했다.

리츠 활성화를 위한 제도 개선과 민간의 노력에 대한 주문도 나왔다.

김 부사장은 "개발 리츠 발전을 위해서는 전문성과 창의성을 가진 자산관리회사의 육성과 국내외 경험 있는 에쿼티 투자자 발굴 등 민간의 노력과 1인 출자 지분 제한 폐지 등 제도 개선이 필요하다"고 덧붙였다.

◇다음은 김대형 코람코자산신탁 부사장의 주제발표 전문이다.

국내 개발사업 현안과 문제점을 살펴보고 어떤 비히클(Vehicle)을 통해 투자가 이뤄지는게 적합한지를 분석 해보겠다. 또 리츠를 통해 어떻게 개발사업에 활용할 수 있는지 그 사례와 향후 발전 방안 등을 살펴보겠다.

국내 개발사업의 문제는 시행사 위주라는 점이다. 시행사는 일반적으로 신용이 떨어지기 때문에 건설사의 신용으로 금융기관에서 자금을 차입할 수밖에 없다. 때문에 건설사의 지급 보증이나 채무리스크가 가중되고 있는 상황이다. 사업 리스크가 건설회사에 부담이 가는 구조다.

사업 참여자간에 리스크와 리턴이 공정하지 못한 것도 문제다. 경기가 좋을 땐 시행사가 돈을 벌지만 경기가 나빠지면 시공사가 다 떠안는 구조다.

고원가도 문제다. 일단 공사비가 시행사에 많은 보증을 하기 때문에 높은 공사비를 요구하고 금융 기관은 리스크가 높기 때문에 높은 금리를 요구한다. 시간이 흐를수록 원가가 높아질 수밖에 없다.

앞으로 개발사업을 하게 되는 경우에는 PFV와 같은 제3의 간접투자기구(SPV)를 이용해야 한다. 향후 개발사업의 큰 흐름이 될 것이다.

우리나라는 REF, PFV, 리츠가 있다. PFV는 설립이 간단하고 세제해택 등도 있다. 상당히 세금이 해결되지 않는 부분이 있고 미분양으로 끌고 갔을 때 투자자에게 배당할 때도 감가상각을 하지 못한다 . 세세한 법망을 갖추지 못하는 등 완벽하지 못하다.

REF는 신탁형과 회사형이 있는데 신탁형으로 개발사업을 하면 수탁회사로 토지소유권이 이동된다. 금융기관이 시행자가 되는 방식이다. 이사회를 자산운용사가 장악하는데 자산운용사의 투자 결정에 의해 사업이 결정된다.

리츠의 경우 2007년 10월에 도입이 됐다. 많은 보완점이 있지만 여러 정황을 봤을 때 리츠를 활성화해서 가는 게 기본적인 구조가 될 것 같다.

리츠에는 선매입형 방식과 개발리츠 방식이 있다. 선매입형 리츠는 사업 초기 단계에서 리츠가 건물을 매입하는 것이다. 건설사의 보증 부담이 많이 줄게 되고 PF 금리도 낮출 수 있다는 장점이 있 다.

전통적인 개발사업이라고 볼 수는 없지만 우리나라의 경우 아직 에쿼티 투자에 있어서 매우 소극적이다. 우리가 8년 이상 사업을 하고 있는데 이런 형태에 투자를 하고 있다. 과거 8년 전의 모습과 비교하면 최근의 모습이 진일보하고 있다.

과거에는 단순히 빌딩을 살 때도 기관투자자가를 위해 원금을 회수할 수 있는 딜 구조를 만들었는 데 최근에는 이런 개발사업까지 어느 정도 안정화되는 구조가 되면 투자하는 형태를 보이고 있다 . 외국 투자가들도 최근 국내에 많이 들어와 있기 때문에 국내외 투자자간의 경험의 차이 등 문제 점이 점차 극복될 수 있으리라 본다.

개발 리츠는 리츠가 사업 시행자가 되서 토지 매입부터 분양 임대까지 진행하는 형태다.

개발 사업의 경우 리츠에 투자하는 투자자들이 대부분 금융기관, 연기금, 은행, 보험사 등이기 때 문에 여러 필지를 사서 개발하는 경우는 힘들다. 대부분 토지 확보나 인허가 리스크가 거의 없는 토지를 대상으로 투자하고 있다.

즉, 우리가 리츠에서 테이크할 수 있는 리스크는 준공과 분양이나 임차인 모집 등 시장 리스크 등이다. 아직 에쿼티 투자자의 인식이나 경험이 높지 않기 때문에 토지 확보 가능성이 높고 인허가 위험이 거의 없는 경우에 한해 개발 리츠 투자가 이뤄지고 있다.

서울역 앞 STX남산타워 투자를 예를 들어보겠다. 대우건설이 입찰을 통해 판 건물로 리츠가 착공시 점에서 평당 1000만원에 매입해서 2007년 준공이 후 STX가 본사로 쓰고 있다.

우리가 이 딜을 할 수 있었던 것은 STX라는 투자자 에쿼티 투자자를 모집할 수 있었기 때문이다. STX가 30% 정도를 투자하고 있고 대한생명이나 삼성생명, 우리은행 등도 기관투자가로 참여하고 있다.

경방 부지에 최근 준공된 타임스퀘어도 선매입 형태의 하나다. 우리가 착공 시점에 오피스빌딩 2개를 매입했다. 현재까지 중도금 50%를 납부했고 이달 중 잔금을 내고 소유권 이전을 할 예정이다. 현재 임차인을 35% 정도 채웠다. 타임스퀘어도 STX남산타워와 비슷한 구조로 매입을 했고 금융기관, 보험사 등이 에쿼티 투자자로 참여했다.

판교 디지털밸리는 직접 시행을 한 경우다. 당시 개발 전문 리츠가 입법화되기 전이라 판교PFV를 구성해서 추진했다. 우리가 일반 PFV와 다른 점이 우정사업본부나 지방행정공제회, 대한생명 등 에쿼티 투자자들이 준공 후 빠져 나가는 게 아니라는 점이다. 공사 기간 3년, 그 후 운용기간 10년 등 13년간 투자자로 참여해 장기적으로 함께 하는 구조다. PFV로 진행되긴 했지만 개발 전문 리츠 가 있었다면 충분히 할 수 있는 사업이었다.

명동 눈스퀘어는 토지를 사서 개발하는 건 아니지만 굉장히 저평가돼 있는 상가를 사서 평당 250만 원의 공사비를 들여 리모델링하고 모습을 바꿔놓은 사례다. 이 사업 역시 에쿼티 인베스터가 있었 기 때문에 가능했다. 국내에서는 이렇게 적극적으로 참여하는 지분 투자자가 없어서 AREIF라는 싱가폴 펀드를 유치했다.

앞으로 개발 리츠 전망에 대해서 간단히 말하겠다.

위의 사례와 같은 개발 사업이 점진적으로 확대될 것으로 본다. 특히 에쿼티 투자자를 유치할 수 있는 사업이 우선 추진될 것이다.

대표적인 것이 토지와 인허가 리스크가 낮은 사업이다. 경방의 사례와 같이 기업이나 공공 기관이 대규모 부지를 보유하고 있는 경우 리츠를 통해서 사업을 진행할 수 있다.

여기에서 에쿼티 인베스터 유치를 담당하는 자산관리회사의 능력이 매우 중요하다. 자산관리 회사가 얼마나 전문성을 가지고 사업 진행할 수 있는지가 매우 중요하다. 한국에는 시장조사 기관의 능력이 떨어져 해외업체의 역량도 빌리고 있다. 전문적 사업 파트너가 중요하다.

사업 진행이 어려운 프로젝트에 대해서는 에쿼티에 여러 가지 종류가 있으니까 우선주를 준다거나 우선주와 보통주를 적절히 섞어서 하는 방안을 생각해볼 수 있다. 에쿼티 인베스터를 우선주 형태로 유치하고 시공사와 시행사는 현물출자의 대가로 보통주를 주는 형태로 한다.

이제 민간 부분의 노력이 필요한 부분과 정부의 제도 개선이 필요한 상황 등 나아가야 할 방향에대해 말하겠다.

우선 전문가의 전문성과 창의성이 필요하다. 전문적으로 할 수 있는 자산관리회사나 전문가가 육성돼야 한다. 국내외를 막론하고 경험 있는 에쿼티 인베스터를 발굴해야 한다. 투자 대상도 오피스와 쇼핑몰 위주지만 경험이 쌓이면 앞으로 아파트나 호텔 등으로 지속적으로 확대되리라 본다.

제도 개선 사항으로 지금 개발 사업에 관련된 비히클이 세 가지가 있는데 각각의 특성에 맞게 쓰여 지고 있지만 여러 이유로 인해서 리츠를 중심으로 활성화되는 게 좋다. 리츠가 갖고 있는 근본적인 틀이 투명하고 발전 가능성이 높다.

이를 위해 리츠를 제도적으로 지원해야 한다. 현재 PFV는 부채비율에 대한 제한이 없는데 리츠는 30% 제한이 있다. 투자자가 30% 안에서 경영권을 행사하기 어렵기 때문에 일인 지분 제한을 풀어주는 등 보완이 필요하다.