[전문]건설부동산포럼 패널토론 질의응답

이 기사는 10월14일(18:32) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

박동규 한양대 글로벌경영대학원 교수


다양한 주제에 대해 논의를 한 것 같다. 각론적으로 각계 전문가들이 현실을 짚어주고 그에 대한 대안까지 제시한 것 같다. 현재 금융시장이 어려운 게 현실인데 그래서 많이 참석한 것 같다. 진지한 토론이 필요한 데 최근엔 이런 자리가 없었다.

각론을 어울러서 우리나라 건설문제의 총론을 짚어주는 자리를 마련한 것 같다. 부동산 경기가 급격하게 부침을 겪고 있다. 최근엔 활성화 되는 것으로 보이나 정부가 DTI 등을 내놔 싸늘해졌다. 향후 출구전략을 쓰게 되면 건설업계나 부동산 업계의 상당한 타격이 예상된다.

지난 해 금융위기로 시장이 보수화되고 있다. 예전에도 잘했던 건 아닌데 더더욱 몸을 움츠린 모양새다. 학계의 입장에선 건설업계가 어려운데 협회나 건설업계의 단합된 노력은 보이지 않는다. 각개격파만 하고 있는 꼴이다. 어떤 효과가 있을까. 정부는 출구전략까지 이야기하고 있다.


건설업계가 공통적으로 고민하고 생각하는 시간을 가져야 한다. 건설업계만 이야기 한다고 되는 건 아니다. 금융권이나 감독기관과 어떻게 연계할지도 생각해봐야 할 것이다.



질의응답

1. 대주단 협약의 성과와 향후 운영 방안은 어떻게 되나.

-추가적인 대주단 연장은 없을 것이다. 발효 시점부터 1년 전 시점까지는 연장해주고 있는데 처음 시작할 때보다는 건설사 유동성이 풀리고 있고 대주단에 가입한 건설사 중 C등급을 받고 워크아웃 된 회사도 괜찮아지고 있다. <이영일 신한은행 프로젝트금융부 부장>

2. 리츠가 주택건설사업자로 등록하는데 문제는 없나.

-리츠는 아직 주택 개발사업을 한 번도 해보지 않았다. 리츠 자체는 주택업과 관련해 현재 지주가 아니고 토지 취득을 신규로 해야 한다. 현행 부동산투자법상 주택 개발사업을 할 수 있는 유일한 방법은 신탁사와 공동으로 하는 방법이 있다.

땅을 리츠가 사서 소유권을 리츠가 갖고 있는 상황해서 신탁에 위탁해야 한다. 신탁사를 통해서 개발사업을 할 수 있다. 그런데 신탁사가 주택건설 사업자 등록 경험이 있어야 한다. 분양이나 개발실적, 기술인력, 경험이 있어야 하는데 이런 것들이 미비하면 할 수 없다.

주택건설사업자 등록을 해야 주택 사업을 할 수 있다. 그러나 리츠는 페이퍼컴퍼니로 리츠의 업무수탁이 자산관리회사에 위탁된 상태다. 자산관리회사는 그런 업무를 해보지 않아 경험이 미흡하다. 이런 상태에서 관계 기관에 어떻게 개선 방안을 건의해야 하는 것인가 그런 부분이다.

프로젝트 금융투자회사(PFV)는 출자자가 주주 지위로 AMC를 할 수 있다. 우리 같은 경우 예를 들어서 리츠의 건설회사가 에쿼티 투자자로 들어오고, 에쿼티 인베스터와 공동으로 참여할 수 있는 기회를 가지면 굳이 신탁사에 위탁하는 형태가 아니라도 할 수 있는 방법이 있도록 명문화된 중간 과정을 두면 어떨까 싶다.

구체적으로 건의나 이런 부분들이 이뤄지지 않은 상태인데, 저희 리츠 협회를 통해 이런 부분을 보완해서 건의할 필요가 있다 생각한다. 아직은 주택사업에 대한 적극적인 마인드나 이런 부분들이 부족하지만 건설사와 공동으로 이런 부분들을 이어나갈 필요가 있다고 본다. <김대형 코람코자산신탁 부사장>

3. 금융위기 이후 공공 PF에서 리츠의 활용도 고려하고 있나. 이승우 실장은 어떻게 생각하나.

-먼저 공모형 PF사업을 규정하는 법령이 필요하다. PFV가 됐든 리츠가 됐든 법 틀 내에서 정확한 개발사업 정의가 이뤄져야 한다. 공공 PF 사업방식 일원화에 대해서는, 우선 다양한 사업방식을 줘서 사업자가 컨트롤할 수 있는 초이스를 늘려야 한다. 공모형 PF사업을 추진할 때 다양한 사업방식을 갖고 그 사업의 특성에 따라 형식을 선택할 수 있게 해야 한다. <이승우 한국건설산업연구원 연구위원>

-일원화의 필요성 부분에 대해서는 먼저 리츠의 유연성을 늘리는 것이 필요하다. 한때 PFV 폐지 의견이 나왔는데, PFV는 법인세 감면 효과 있기 때문에 청산과 설립이 용이하다. 그 때문에 공공 성격에 적용하기 쉬운 면이 있지만 동시에 부실화 문제가 있기 때문이다. 이승우 연구원이 방금 말했듯, 사업형태를 다양화 하는 것도 좋다. 다만 PFV가 세금 부분과 감가상각 배당이 안되는 문제 등 제도상의 허점이 있는데 이는 일시적 개발을 위한 조직이기 때문에 운영에서 문제 생기는 거다.

또 PFV는 대주주 독단으로 할 수 있다. 제도의 이점만 이용하고 투자자 입장에서 합리성과 투명성이 부족하다. 대주주가 사업성을 관리할 수 있는 능력이 없다면 투자자는 불안해질 수밖에 없다. 이에 대한 보완이 필요하다.

PFV를 리츠로 통합해 장점만 취하자는 의견은 무리가 있다. 지금은 리츠는 리츠만의 장점, PFV는 그만의 장점을 살리는 것이 중요하겠다. <김대영 코람코자산신탁 부사장>

4. 공모형 PF사업이 향후 어떻게 될 것이라 보는가, 만약 재개된다면 현실적인 개선 시나리오를 듣고 싶다.

사실 뜬금없는 답변이 될 수도 있지만 나는 잘 될 것인지 안 될 것인지 보다는 잘 돼야만 한다고 본다. 현재 우리나라 건설 분야에서 공모형 PF사업이 차지하는 비중이 크고 정부가 추진하고 있는 도시개발 사업으로서도 중요한 모델이기 때문에 잘 돼야만 하는 것이다.

개선의 실마리는 공공적인 부분에서 해결할 수밖에 없다. 결국 공모형 PF사업이라는 게 민간에서 하는 게 아니라 공공부문에서 주도하는 것이기 때문이다. 따라서 공공부문의 지원 없이는 문제를 풀기 어렵다.

예를 들어 근래 법인세 등 법적인 문제가 생기는데 이 경우 관련 법령에 없고 이를 관리하는 주무부처가 없다. 문제가 생겼을 때 어디 가서 말할 데가 없다는 말이다.

공모형 PF 사업이 커졌는데 그만큼 관리가 안 된다는 게 가장 큰 문제다. 금융과 관련된 문제들이 많이 발생할 수밖에 없다. 결국은 실마리 제공은 당연한 이야기겠지만 공공부문, 특히 중앙정부에서 해결해야 한다. 정부의 체계적인 관리와 대응이 필요하다.<이승우 한국건설산업연구원 연구위원>

5. 부동산보장가액보험(AVI)보험을 통해서 개발 사업을 할 때, 지급보증 등 신용 보강이 된다고 했는데 실제로 가능한가. 그리고 마켓 통용사례가 있는가.

AVI보험은 시공사의 우발채무를 줄이는 여러 방법 중 하나로 제시했다. 이 보험을 이용하면 우발채무를 실제로 줄일 수 있다. 아직 국내에서 AVI 이용사례가 많지는 않다. 10여 건 이내이다. 대부분 주택이나 아파트에는 활용하지 않는다. 어느 정도 초기에 분양되고 리스크가 낮기 때문이다. 분양이 어려운 상가가 주로 AVI를 활용한다.

AVI보험이 총 분양대금의 40~60% 에 해당한다고 가정하면, 거기에 도달하지 못할 경우, 일정부분 보험금을 받을 수 있다. 범위(range) 안에 들어오면 각 단위별로 보험료도 달라진다. 어쨌든 잘 활용하면 시공사의 우발채무가 줄어든다고 볼 수 있다.

AVI가 활용되지 않는 이유는 보험사들이 개발 사업에 많은 보험을 활용한 경우가 적기 때문이다. 보험은 절대수의 과거 경험치를 통해서 보험료를 산정하게 되는데 개발 사업 하나를 보고 보험을 만들다보니 비전문가들이 오랜 시간동안 보험료를 산정한다.

때문에 AVI보험과 비슷한 저렴한 비용을 들이는 신용보증기금, 기술신용보증서를 많이 이용하고 있다. AVI보험을 통해서 우발채무를 줄이려면 금융자체를 구조를 달리 해야 한다. 전체 금액을 여러 구조로 쪼개서 순위를 다르게 가는 방법 등이 있을 것이다. <김성환 한국투자증권 프로젝트금융본부장>

6. PFV가 좋은 취지로 도입됐는데 운영 관리감독이 안되다 보니 부동산 시장 부침과 함께 움직이는 경향이 있다. 공공부문이 들어오고 법이 개정될 경우 건설사들은 어떻게 인식하고 어느정도로 받아들일까.

-대형건설사에 물어봤다. 토지주택공사에서 사업을 안 한다고 하고 정부에서도 세금만 거둬갈 생각을 한다. 발주측이 그동안 횡포를 많이 부렸는데 횡포를 부리지 않고 민간에 단순 매각해 자기네가 하면 더 좋은 것 아니냐는 생각이 있는 것 같다.

또 하나는 그나마 공공이 안 들어오면 거대 사업을 파이낸싱까지 해서 가져갈 수 있겠냐는 의문도 있어 보인다.<박동규 한양대 글로벌경영대학원 교수>

지난 해 관련해서 연구한 적이 있다. 그때 당시엔 문제가 있다기 보다는 법적 제제가 미약한 것 아니냐는 판단이었다. 사업이 잘 되고 있는 상황이었다. 법령을 만드는 건 규제를 하는 건데 법령을 통일 시키는 데 대해 부정적인 게 사실이다.

문제는 규제를 만든다는 것은 다 좋을 수는 없다는 것이다. 리스크를 줄이고 위기 상황에서 건설업계가 득을 볼 수도 있지만 그것이 없어도 잘되면 규제하는 게 당연하다.

건설업계에만 좋게 만들 수는 없다. 건설업체는 자기들의 사업이 어떤지에 대해 주장이 엇갈릴 텐데 규제라는 것을 만들면 규제를 하고 관리를 한다면 기본적으로 건설업체는 싫을 수도 있겠지만 위기 상황에 기댈 수 있다는 측면에서 중장기적으로 검토하는 게 바람직하다고 본다. <이승우 한국건설산업연구원 연구위원>