부동산펀드를 '대안 투자'로 만드는 법

최근 신규 부동산펀드들이 속속 출시되면서 부동산펀드 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.

올 2분기 새로 출시된 부동산펀드는 17개로, 8222억원 규모에 달한다. 월별로는 4월 5건(2255억원), 5월 7건 (4148억원), 6월 13건(1819억원) 등으로 신규 부동산펀드가 꾸준히 출시되고 있는 상황.


6월 말 현재 부동산펀드 누적액은 12조원으로 전 분기 말(3월 말)에 비해 4600억원이 증가했다.

그러나 부동산펀드는 일반 펀드와는 전혀 다른 개념으로 투자에 임해야 한다는 것이 전문가들의 당부다. 특히 부동산펀드 투자로 고수익을 노리기보다는 투자의 안정성을 높이기 위한 대안 투자처로 접근하는 것이 중요하다.

◆부동산펀드가 뭐죠


부동산 간접투자 상품인 부동산펀드는 크게 두가지로 나뉜다.

우선 부동산을 직접 매입하는 형태의 부동산펀드는 임대수익, 매각 시세차익 등 부동산으로 얻어지는 수익을 투자자들에게 분배하는 형태의 상품이다.

이와 달리 부동산 관련 유가증권에 투자하는 부동산펀드도 있다. 흔히 부동산특별자산펀드로 불리며, 금융기관이 부동산을 담보로 대출을 해주고 이 대출채권에 투자하는 방식이다.

부동산펀드는 사모형태뿐 아니라 공모형태로도 투자자들을 모집하므로 개인들이 증권사를 통해서도 가입할 수 있다.

황규완 메리츠증권 부동산금융연구소 연구원은 "부동산매입펀드는 기초자산이 많지 않다. 보통 값어치가 큰 빌딩 한두채 정도에 투자하며, 한번 매입한 빌딩에 손바뀜도 거의 없다"며 "어떤 빌딩을 기초자산으로 하고 있는지, 수익성은 좋은지, 빌딩 주변 시장 상황은 어떤지 파악하는 것이 필수"라고 말했다.

그는 "부동산특별자산펀드는 대부분 부동산개발사업과 관련돼 있다"며 "어디에서 무엇을 개발하고 있는지, 원금과 이자 상환은 잘 이뤄지고 있는지, 개발사업과 관련된 안전장치는 무엇인지 등을 확인해야 한다"고 당부했다.

주식형펀드와 달리 수익률을 비교할 만한 벤치마크가 없다는 점도 부동산펀드의 특징이다.

주식펀드 정보업체 에프앤가이드의 김희망 연구원은 "부동산펀드는 비교할 대상이 마땅히 없다"며 "펀드평가사에서도 흔히 ELF, 리버스마켓펀드, 시장중립펀드 등과 함께 부동산펀드를 대안투자로 분류한다"고 밝혔다.

◆안정적인 분산투자 효과

부동산펀드의 또 다른 특징은 바로 고수익이 아닌 안정성을 추구하는 투자자들에게 적합하다는 점이다. 부동산펀드는 주식시장의 흐름과 별개로 부동산시장에서 영향을 받기 때문에 분산투자 효과를 높이는 데 적합하다.

황규완 연구원은 "주식시장이 상승세일 경우 주식형펀드 역시 높은 수익률을 올릴 수 있지만, 임대차 계약에 따라 수익을 내는 부동산펀드는 이와 무관하다"며 "다만 부동산펀드는 적어도 몇년간 임대수익이 보장되는 빌딩에 투자하기 때문에 안정적인 면이 있다"고 말했다.

보통 임대 수익에 리스크가 적고 현금 흐름이 원활히 이뤄지므로, 안정성을 높이기 위한 분산투자 차원에서 부동산펀드에 가입해야 한다는 설명이다.

서경덕 하나대투증권 펀드애널리스트 역시 "부동산펀드는 장기적인 성과를 노리면서 분산효과를 높이기 위한 상품"이라고 강조했다.

그는 "주식시장은 경기에 선행하는 반면 부동산시장은 경기에 동행 또는 후행한다는 점을 염두에 둬야 한다. 또 금리가 오를 경우 수익률에 부정적으로 작용할 수도 있다"고 조언했다.

◆해외 vs 국내 '어디가 좋을까'

그렇다면 해외부동산과 국내부동산 중 어떤 곳에 투자하는 펀드가 유리할까?

일단 수익률 면에서는 해외부동산펀드가 국내부동산펀드보다 탁월하게 높았던 것으로 조사됐다. 다만 일반 투자자들이 해외부동산에 대한 정확한 정보를 얻기 어렵기 때문에 해외부동산 투자 시 리스크가 크다는 점은 부담이다.

에프앤가이드가 설정액 10억원 이상인 부동산펀드의 수익률을 조사한 결과 일부 해외부동산펀드는 올 들어 30~40% 이상의 수익률을 올렸다. 반면 국내부동산펀드는 연초 이후 수익률이 한자릿수에 머물렀다.

해외부동산펀드 중 가장 높은 수익률을 기록한 펀드는 '미래에셋유라시아디스커버리리츠부동산투자신탁 1(재간접형)종류A'로 8월21일 현재 연초이후 수익률은 44.50%다.

그 뒤를 이어 '미래에셋글로벌디스커버리리츠부동산투자신탁 1(재간접형)종류A'와 '미래에셋아시아퍼시픽디스커버리리츠부동산투자신탁 1(재간접형)종류A'가 각각 37.46%와 33.09%의 수익률을 기록했다.

국내부동산펀드 중에선 '맵스프런티어부동산 5'가 8.29%로 연초이후 수익률이 가장 높았다.

황 연구원은 "해외부동산펀드가 수익률이 높지만 리스크도 크기 때문에 무턱대고 투자해선 안 된다"며 "해외부동산펀드에 투자하기 전 반드시 담당 펀드매니저를 통해 해당 부동산에 대한 정확한 정보를 얻기 바란다"고 말했다. 그는 "투자설명서에 매니저 연락처 등이 기재돼 있으므로 잘 활용하라"고 덧붙였다.

국내부동산펀드와 관련해선 어떤 부동산을 매입하는 펀드인지, 건물의 공실률이 어느 정도인지 등을 정확히 파악하라고 조언했다.

서경덕 애널리스트는 "부동산펀드는 경우에 따라 최소투자규모 또는 환매 제한규정이 있을 수 있으므로 이를 잘 살펴야한다"고 말했다.