[MT시평]기후변화와 주택시장

지난 2월, 미국 샌프란시스코의 연방준비은행(FRB)에서 흥미로운 논문 한 편이 발표되었다. '기후변화와 주택가격'이라는 제목의 이 논문은 북미지역의 스키 리조트 지역을 대상으로 한 것이기는 하지만, 기후변화로 인해 주택가격이 하락한다는 요지의 주장을 폈다.

이에 앞서 작년 3월에는 영국 하원에서 '재고주택과 기후변화'라는 제목의 보고서가 발표됐다. 영국은 2050년까지 탄소배출량을 60% 감축해야 한다. 주택부문도 마찬가지로 탄소배출량을 60% 감축해야 하는데, 재고주택의 탄소배출량을 어떻게 줄일 것인가에 관한 전략이 이 보고서에 담겨있다.


이 두 가지 사례는 기후변화가 주택시장에도 큰 영향을 미칠 것이라는 점을 명시적으로 보여준다. 기후변화 그 자체가 주택시장에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 기후변화에 대응하는 각국의 정책이 주택시장의 구조를 변화시킬 수 있다는 것이다.

기후변화는 지구온난화의 원인인 탄소 배출에 기인하는 만큼, 세계 각국은 탄소배출을 억제하기 위해 크게 두 가지 방향에서 대응하고 있다.

첫 번째 대응방법은 에너지 사용량을 줄이는 것이다. 에너지 사용량을 줄이면 화석연료를 덜 사용하게 되기 때문에 탄소배출량이 줄어든다.


두 번째 접근방법은 대체에너지를 개발하는 것이다. 탄소를 배출하지 않는 새로운 에너지원을 개발함으로써 탄소배출량을 줄이자는 것이다.

이 두 가지 대응방법을 위해 각국에서는 보조금이나 탄소세, 탄소배출권 거래제와 같은 긍정적, 부정적 인센티브를 사용하고 있다. 탄소를 적게 배출하는 곳에는 편익을 주고, 탄소를 많이 배출하는 곳에는 비용을 부과하는 방식으로 탄소배출량을 줄여나가자는 것이다.

이런 긍정적, 부정적 인센티브들은 사회 곳곳에 영향을 미치게 된다. 주택시장이라고 여기에서 예외는 아니다. 선진국의 사례이기는 하지만, 주택 부문에서 나오는 탄소배출량은 전체 탄소배출량의 25% 가량 되는 것으로 알려져 있다. 선진국들이 주택부문의 탄소배출량 감축에 관심을 가지는 이유가 바로 여기에 있다.

정부도 작년 8월 그린홈 100만 호 건설계획을 발표한 바 있다. 신규로 건설되는 주택 100만 호를 기후변화에 대응한 에너지절감형 주택으로 짓겠다는 것이다. 이는 당연히 해야 할, 최소한의 정책이다. 문제는 1200만 호에 이르는 재고주택에 있다. 과거에 지어진 재고주택들은 기후변화라는 문제를 고려하여 지어진 주택들이 아니다.

재고주택의 탄소배출 문제는 결국 세금이나 보조금으로 해결할 수밖에 없을 것이다. 에너지를 과다하게 소비하는 주택에는 탄소세를 부과하고, 에너지 절감형 시설이나 대체에너지를 사용하는 주택에는 보조금을 지급하는 방식이 현실적인 대안이 될 것이다. 극단적이기는 하지만, 주택에도 탄소배출권 거래제가 실시될지도 모르는 일이다.

우리가 관심 있게 지켜봐야 할 것은 이런 긍정적, 부정적 인센티브가 주택시장의 지형을 바꾸어 놓을 것이라는 점이다. 당장 예상할 수 있는 것은 에너지 과소비형인 초고층 주상복합아파트의 가치 하락이다. 에너지의 단위당 사용비용이 앞으로 점차 비싸질 것이기 때문에 에너지 과소비형 주택의 가치 하락이 불가피한 것이다. 여기에다가 에너지효율등급이나 대체에너지 사용 비율 등이 주택의 가치를 결정하는 새로운 특성요인으로 등장할 것이다.

이런 주택시장의 지형변화는 먼 미래의 일이 아니다. 이미 선진국들은 탄소발자국(carbon footprint) 제도를 통해 상품 거래를 규제하기 시작하였다. 이런 규제는 세계 곳곳의 정치, 경제, 사회 구조를 변화시킬 것이다. 우리나라의 주택시장도 이런 영향권 안으로 들어가고 있는 것이다.