"고삐풀린 재건축에 날개달아준다"

참여정부때 도입된 각종 규제로 사실상 중단됐던 재건축 사업이 활기를 띠고 있다. 이명박정부 출범 이후 초과이익 환수를 제외한 대부분 규제가 풀렸기 때문이다. 수익성 개선 기대감에 투자 수요가 늘면서 서울 강남 재건축아파트값은 강세를 지속하고 있다.

하지만 재건축 관련 정책이 워낙 많은데다 자주 바뀌다보니 수요자들은 혼란스럽다. 법 개정안이 국회 심의를 통과했는지, 언제부터 시행되는지도 헷갈릴 정도다. 정부와 지자체가 대대적으로 발표한 재건축 규제 완화 계획이 대대적으로 수포로 돌아가는 황당한 경우도 있다.

재건축 투자는 관련 법에 따라 수익성이 크게 달라진다. 현 정부 출범 후 재건축 관련 법안이 어떻게 바뀌었는지 정확히 체크하는 것이 투자의 기본이다. 그동안 발표된 재건축 규제 완화 관련 법안인 '도시및주거환경정비법'(도정법) 개정 및 시행 여부를 정리한다.


◇재건축 규제 어떻게 바뀌었나=정부가 지난해 8월과 11월 발표한 재건축 규제 완화안은 대부분 시행되고 있다. 가장 먼저 바뀐 것이 재건축 사업기간 단축과 시공사선정시기 변경이다. 지난 2월부터 재건축 사업기간은 종년 평균 3년에서 1년6개월로 단축됐다. 사업시행인가 이후 진행했던 시공사 선정시기는 조합설립인가 이후로 앞당겨졌다.

재건축 핵심규제 '3종세트'인 임대주택 의무건립, 소형주택 의무비율, 용적률 제한 등을 완화하는 도정법 개정안도 지난 4월부터 시행되고 있다. 이에 따라 재건축 아파트 용적률은 법정 상한선인 300%(현재 서울시 조례 2종 210%, 3종 230%로 제한)까지 높아졌다.

정부는 임대주택 의무건립과 용적률을 높여준 대신 높아지는 용적률의 30∼50%를 전용면적 60㎡ 이하 소형 임대주택으로 짓도록 했다. 전용 60㎡ 이하, 전용 60∼85㎡ 이하 소형주택을 각각 20%, 40% 이상 짓도록 했던 소형평형 의무비율 규제는 전용 85㎡ 이하 60%로 단일화했다.


이처럼 각종 규제의 빗장이 풀리며 고삐가 풀린 재건축시장에 또다른 규제 완화책이 시행된다. 우선 안전진단 규제가 다음달부터 완화된다. 예비안전진단이 폐지되고 종전 2회였던 안전진단 횟수는 1회로 축소된다.

투기과열지구내 재건축 조합원 지위 양도를 금지한 조치도 다음달부터 풀린다. 다만 모든 재건축 단지가 아니라 △조합설립 인가일로부터 2년 이상 사업시행인가 신청 않한 단지 △사업시행인가일로부터 2년 이내에 착공하지 못한 단지 △착공일로부터 3년 내 준공되지 않은 단지 등에만 제한적으로 적용된다.

재건축 상가 세입자 권리강화 대책은 지난 4월28일 국회를 통과해 오는 11월말쯤 시행에 들어간다. 이 개정안이 시행되면 조합은 세입자에게 주거이전비·영업손실보상금(정부가 정한 기준 이상)을 지급하면 건축연면적을 최고 25% 넓힐 수 있다.

◇소형의무비율·허용연한은 결국 원점=재건축 소형평형 의무비율 완화안이 이미 시행되고 있지만 서울은 예외다. 서울시가 재건축 전체 건립가구수의 20%를 전용 60㎡ 이하로 짓도록 조례를 개정해서다. 이에 따라 서울 재건축아파트의 면적별 건립비율은 △전용 60㎡ 이하 20% 이상 △전용 60∼85㎡ 이하 40% 이상 △전용 85㎡ 초과 40% 이하다. 종전의 소형평형 의무비율 규제가 그대로 유지되는 셈이다.

전용 60㎡ 이하 소형주택은 20%만 지어도 되지만 실제로는 20%보다 훨씬 많이 짓는 단지도 나올 것으로 보인다. 개정된 도정법에 따라 용적률이 법적 상한선까지 올라간 대신 증가분의 30∼50%를 소형주택으로 지어야 하기 때문이다. 이는 강남구 대치동 은마.선경.우성 등 현재 소형주택이 없는 재건축 아파트의 경우 사업 추진 걸림돌로 작용할 가능성이 크다.

최단 20년, 최장 40년인 재건축 허용연한을 20∼30년으로 단축하려던 서울시 계획도 원점으로 돌아갔다. 재건축 허용연한이 단축되면 1984~1986년 지어진 서울지역 아파트 128곳, 6만7227가구가 올해부터 재건축을 할 수 있게 돼 부동산 시장의 관심이 집중됐었다.

하지만 국토해양부와 수도권 지자체는 주택정책협의회에서 최근 집값이 불안한 만큼 당분간 현행 재건축 허용연한 기준을 유지하기로 의견을 모았다.