2억원짜리 서울 알짜 아파트 찾기

지난 수년 동안 서울의 아파트 값이 너무 많이 올라서 웬만한 돈이 아니면 서울에서 아파트를 내 집으로 마련할 수 없다는 얘기를 합니다. 최근에 부동산114에서 조사한 바에 따르면 서울의 아파트는 3.3㎡당 평균 가격이 강남구 3300만원, 서초구 2678만원, 송파구는 2454만원에 달했습니다. 이에 반해 경기도는 883만원, 인천은 798만원이고, 지방의 광역시는 부산 520만원, 대구 499만원, 광주 348만원 등으로 서울과의 차이가 매우 크게 벌어져 있습니다.

인터넷의 부동산 커뮤니티에 들어가 보면 "1억~2억원 가지고 서울에서 아파트를 구입할 수 없겠는가"를 문의하는 글에 "그 돈으로는 턱없다"는 답변들이 대부분입니다. 그러나 이는 어떠한 아파트인가에 대한 고려 없이 사람들이 가장 선호하는 아파트를 서울의 모든 아파트를 대변하는 것으로 확대 해석하는 답변입니다.

◆서울의 싼 아파트가 좋은 점


투자까지는 염두에 두지 않고 서울에서 편하게 주거하는 것만을 겨냥해 내집을 마련하겠다면 서울 아파트의 평균 평당 가격보다 훨씬 낮은 가격에도 내집을 마련할 수 있습니다. 그런 아파트를 구입하면 비록 아파트 가격은 상대적으로 잘 안 올라가더라도 다음과 같은 몇가지 장점들도 있습니다.

1. 주택구입에 돈이 적게 들어가기 때문에 대출에 대한 부담이 크게 줄어들어 이자비용만큼 절약이 됩니다. 대출 이자를 많이 지불해야 하는 사람에 비해서 상대적으로 돈이 늘어난다고 보아도 됩니다. 또한 대출이 거의 없으면 금리 변화에 따르는 위험부담에서 벗어납니다. 주택구입을 위해 큰돈을 대출받을 때에는 몇개월 정도가 아니라 흔히 몇년 이상 대출금을 유지하는데 먼 미래에는 금리가 어떻게 변할지 모르는 일입니다. 사업이나 장사하는 것, 다니는 직장이 미래에 불안해져서 가정의 수입이 줄어들면 이자 갚아나가는 것이 힘들어지는 경우도 있습니다. 제 주변에서도 대출 많이 받아서 비싼 아파트에 살다가 가정 경제가 어려워지면서 대출금을 감당하지 못해 경매로 아파트가 넘어간 사람을 보았습니다.

2. 만약에 서울의 아파트가 수요 대비한 공급부족에 의해 가격이 계속 크게 오른다면 비인기 중소형아파트도 결국은 오릅니다. 이때 비교대상은 가격이 잘 오르는 인기 아파트가 아니라 내 집을 마련하지 않고 전세로 사는 것과 비교해야 합니다. 비싼 아파트를 구입하기에 어차피 돈이 많이 부족한 경우라면 그 아파트에 전세로 살던지, 낮은 가격의 다른 아파트를 구입하던지, 둘 중 하나의 선택이 되기 때문입니다. 전세로 살 때에는 보증금에서는 전혀 돈이 늘어나지 않으며, 인플레이션 효과만큼 자산이 줄어드는 결과만 나타납니다. 서울에서 지난 수년 동안 가격이 거의 오르지 않던 아파트들도 결국 뒤늦게 오르는 현상이 나타났었습니다.


3. 2번의 경우와 반대 경우로서, 만약에 아파트 가격이 하락하는 시기가 온다면 투자 수요가 붙지 않았던 아파트는 가격 하락이 상대적으로 적게 나타납니다. 아파트만이 아니라 어떤 실물이라도 투자 수요가 많이 따라붙으면 상승시기에는 상승률이 매우 높게 나타나지만, 하락시기에는 하락률도 크게 나타납니다. 오직 실수요에 의해서만 매매가 이루어졌던 아파트는 하락시기에는 방어적이 됩니다.

4. 아파트 매매 가격이 안 오르는 시기에 전세보증금은 올라가기도 합니다. 매매가와 전세가가 항상 비례해서 움직이는 것은 아닙니다. 투자 붐으로 인해 더욱 비싸진 아파트는 매매가 대비한 전세비율이 대개는 낮습니다. 그러다가 투자열기가 식으면서 가격 상승이 멈추더라도 투자수요가 아닌 실수요가 계속 생겨난다면 전세가가 올라가면서 뒤늦게 전세비율이 올라가는 것입니다. 돈이 적으면 적은대로 낮은 가격으로 내 집을 마련하지 않고 비싼 아파트에 전세로 살다보면 나중에 전세보증금이 올라가서 계속 돈이 더 들어가야 하는 경우도 생깁니다.

5. 주거는 의식주의 한 요소로서 내 집에 산다는 장점을 무시할 수 없습니다. 내 집에 산다는 장점으로는, 과거에는 전세로 이사 다니며 사는 불편함 없다는 점을 우선적으로 꼽았습니다. 요즘은 문화수준, 의식수준의 향상으로 인해 내 집을 내 마음대로 꾸미고 고치면서 산다는 장점도 부각되어집니다. 남의 집에 전세로 살면 집을 내 마음대로 손볼 수 없습니다. 반면에 내가 소유한 집이라면 마음대로 집을 고쳐도 됩니다. 방 하나를 거실과 합치면서 넓히거나 주방의 구조도 원하는 대로 바꿀 수 있습니다. 인테리어도 가끔 바꾸어 볼 수도 있고, 발코니를 정원처럼 꾸며도 좋습니다.

◆변두리 고지대 소형아파트도 불편없다

서울에서 평균 가격에 비해서는 훨씬 낮은 가격으로 구입할 수 있는 아파트들은 비인기지역이거나, 소단지 아파트이거나, 초소형아파트이거나, 고지대 아파트 등에서 흔히 찾아집니다. 이 네 가지에 대해서 간략히 살펴보겠습니다.

▶첫번째로 비인기지역이라도 서울은 인구밀도가 워낙 높아서 각종 편의시설이 어디에나 다 잘 갖추어져 있습니다. 학군과 같은 일부 요소에서만 차이 납니다. 학군은 실질적으로 모든 사람들에게 중요한 것이 아니고 가족 상황에 따라 달라집니다.

▶두번째로는 소단지 아파트라는 이유만으로 실거주에서 불편한 점이 있지는 않습니다. 대단지 아파트는 물건이 많아 거래가 빠르게 이루어져서 투자대상으로 편리하다는 면에서 차이 납니다.

▶세번째로 소형아파트는 아이가 없거나, 어린아이가 한명 있는 가족은 거주할 수 있습니다. 요즘 핵가족이고 아이를 적게 낳는 집이 대부분이라서 소형아파트에도 실수요는 충분히 따라올 수 있습니다. 돈이 적을 때에는 소형아파트에서 거주하다가 나이 들어가면서 돈을 더 많이 모으고 차차 더 넓은 집으로 옮겨가며 살면 자연스럽습니다.

▶네번째로 고지대 아파트는 과거에는 언덕을 올라가야 하는 것이 불편했습니다. 요즘은 마을버스가 들어가는 곳이 많아서 집근처의 마을버스를 이용하면 별로 걷지 않고도 전철역까지 편하게 오고 갈 수 있습니다. 물론 승용차 이용 시는 고지대가 더더욱 아무 상관없습니다.

노려볼만한 2억원 안팎 서울 아파트

이상과 같은 이유에 해당해서 서울에서 가격이 상대적으로 크게 저렴한 아파트의 사례를, 앞으로 경매가 진행될 물건을 통해 살펴보겠습니다. 아래에서 마지막 사례만 100㎡대 아파트이고 나머지는 66㎡ 전후로 하는 아파트입니다. 입찰 최저가는 전부 2억원 이하입니다. 추가로 인수할 금액은 없는 것으로 추정되는 물건들임입니다.

각 물건마다 주거환경이 쾌적하거나, 아파트단지들이 모여 있는 곳이거나, 교통이 매우 편리하거나, 나름대로 장점이 있습니다. 가격이 저렴한 아파트라도 나름대로 가진 장점이 자기와 가정에 부합되는지를 확인하면서 선택하면 적은 돈으로도 효율적으로 내 집에서 살 수 있습니다.

◆2009타경426: 도봉구 방학동 271-1 신동아아파트 21동 13층, 1306호, 72.6㎡형, 전용 53.13㎡.
- 입찰내용: 감정가 2억3000만원. 2회 유찰, 3차 입찰 최저가 1억4720만원, 입찰기일 8월3일.
- 위치: 주변에 아파트 단지들이 모여 있는 지역. 평지, 본 아파트 건물 서쪽에 신학초등학교 붙어있음.
- 아파트 단지: 30개동, 총 3169세대, 전체 층수 10~15층, 입주년도 1988년 1월, 개별난방.
- 건물 조건 : 남향, 15층 중 13층, 방2개, 욕실1개, 주방, 거실, 복도식아파트.
- 교육시설: 신학초, 선덕여중, 방학중, 선덕여고 등
- 교통: 3분 거리에 여러 노선의 버스정류장 소재, 1호선, 4호선 환승역인 창동역까지 버스로 10분.
- 쾌적성: 근처에 야산이 있어서 쾌적한 주거환경, 아파트 단지가 북한산 국립공원의 경계에 붙어있음.
- 기타 사항: 우이-신설 경전철의 우이~방학 연장선 확정됨. 아파트 단지에서 100m 거리에 경전철역 생김.

◆2008타경19625: 송파구 문정동 145, 문정시영아파트 1동 14층 1407호, 59.4㎡형, 전용 39.6㎡.
- 입찰 내용: 감정가 2억5000만원, 1회 유찰, 2차 입찰최저가 2억원, 입찰기일 8월17일.
- 위치: 주변에 다른 대단지 아파트들 밀집해 있음. 평지.
- 아파트 단지: 10개동, 총세대수 1316세대, 전체 층수 14층, 입주년도 1989년 3월, 지역난방.
- 건물 조건: 남동향, 14층 중 14층, 방2개, 욕실 1개, 주방, 내부가 협소해 거실은 없음. 복도식아파트.
- 교육시설: 문정초, 문정중, 문정고, 자연유치원 등
- 교통: 지하철 5호선 개롱역 도보 10분, 버스정류장 도보 3분. 문정동 잠실방향으로 여러 노선 운행.
- 쾌적성: 주변에 공원이 있어 쾌적한 환경
- 기타 사항: 소형 아파트로, 대지권은 약 26.5㎡이며 재건축 허용이 가능한 시기는 2025년경.

◆2009타경5427: 마포구 창전동 42-7, 중앙하이츠 101동 5층 506호, 79.2㎡형, 전용 57.75㎡.
- 입찰내용: 감정가 2억5000만원, 1회 유찰, 2차 최저입찰가 2억원, 2차 입찰기일 8월18일.
- 위치: 고지대, 북측에서 들어오는 와우공원길에 접함. 서강초등학교 북동쪽 위치
- 아파트 단지: 4개동, 총 120세대, 전체층수 5층, 리모델링 후 입주년도 2007년 3월, 개별난방.
- 건물 조건: 남동향, 5층 중 5층, 방3, 욕실 1개, 주방, 거실, 저층의 계단식아파트.
- 교육시설, 서강초, 신석초, 신수중, 광성중고, 서울여자고 등
- 교통: 6호선 광흥창역 도보 10분, 마을버스가 아파트 정문에서 출발하여 2호선 신촌지하철역까지 7분.
- 쾌적성: 와우산공원 속에 놓여 있는 아파트로서 쾌적성이 매우 우수함.
- 기타 사항: 와우산 생태탐방로를 끼고 있으며 도심 속에서 새소리 들리는 별장과 같은 아파트임.

◆2008년타경28646: 강서구 방화동 861, 홍익아파트 1층 109호, 전용 64.32㎡(대지권 36.83㎡)
- 입찰내용: 감정가 2억원, 1회 유찰, 2차 최저입찰가 1억6000만원, 2차 입찰기일 8월10일.
- 위치: 김포공항 시티, 방화택지개발지구 근처. 중소아파트단지, 빌라, 다세대, 택지개발아파트 등 혼재.
- 아파트단지: 1개 동 총 세대수 100세대, 입주년도 1997년 1월, 개별난방
- 건물 조건: 남향, 8층 중 1층, 방3개, 욕실1개, 주방, 거실, 방3, 거실 등, 본 건은 계단식 구조.
- 교육시설: 개화초, 치현초, 송화초, 정곡초, 방원중, 삼정중, 공항고, 한서고 등
- 교통: 시내버스정류장과 지하철 5호선 개화산역 도보 4분 거리. 대중교통 편리.
- 기타 사항: 지하주차장 구비

◆2008타경17027: 은평구 갈현동 541-1, 건영아파트 17층 1707호, 102.3㎡, 전용 84.15㎡.
- 입찰내용: 감정가 2억9000만원, 2회 유찰, 3차 입찰기간 7월30일~8월6일, 3차 최저입찰가 1억8560만원.
- 위치: 고지대, 남동향 경사지. 박석고개 삼거리 북서측 근거리에 위치
- 아파트 단지: 총 세대수 140세대, 전체 층수 9~17층, 입주년도 2000년 7월, 개별난방.
- 건물 조건: 남동향, 17층 중 17층, 방3, 욕실2개, 주방, 거실, 계단식 아파트.
- 교육시설: 갈현초, 선일초, 대성중, 선일여중 등
- 교통: 마을버스가 거의 아파트 앞에서 출발하여 3호선과 6호선의 환승역인 연신내역까지 운행.
- 쾌적성: 아파트 뒤에 자연녹지대가 있어서 주거 여건 쾌적함.
- 기타 사항: 기일입찰이 아니라 기간입찰임. 거실에서 전망 양호함.