뜨거운 부동산경매시장, 다시 南高北低

올 들어 뜨거웠던 부동산 경매시장이 6월 한차례 고비를 맞을 전망이다. 그만큼 6월 한달이 새로운 분수령이 될 수도 있다는 것이다.

지난 5월까지와 같이 탄력을 받을 경우 강세가 계속될 수 있지만, 고가 낙찰에 따른 부담이 작용하면 일정 부분 소강상태로 접어들 수 있다는 예측이다.


◆선도지역 '강세'…노도강 '주춤'

지난해까지만 해도 서울에선 소위 '노도강'(노원·도봉·강북구)이 초강세였다. 대법원이 제공하는 법원경매정보에 따르면 지난해 한해 노원구의 평균 낙찰가율은 91.0%로, 같은 기간 서울 전체 평균(81.4%)보다 9.6%포인트 높았다. 도봉구 역시 87.4%로 서울 평균치를 크게 웃돌았다.

소위 '버블세븐'지역으로 불린 선도지역의 경우 상대적으로 약세를 보였다. 2008년 연간 평균 낙찰가율은 강남구가 75.9%에 머물러 서울 전체 평균치에 못 미쳤고 서초구(79.3%)와 함께 목동을 포함한 양천구(76.1%) 역시 평균 이하를 기록했다.


그나마 잠실 저밀도 재건축단지 입주와 함께 잠실 제2롯데월드 등의 호재를 접한 송파구는 82.1%로 서울 평균치를 넘어섰다. 분당신도시의 2008년 한해 평균 낙찰가율은 64.9%로, 경기도 평균(74.4%)보다 9.5%포인트 낮았다.

하지만 올 들어 상황이 급반전되고 있다. '남고북저'(南高北低) 현상이 발생하고 있는 것이다. 실제 지난 1월부터 5월까지 5개월간의 낙찰가율을 조사한 결과 버블세븐지역 가운데 강남구(66.2%)를 제외한 송파구(78.3%), 서초구(78.0%), 양천구(74.5%) 모두 서울 평균치(71.3%)를 넘었다. 분당신도시도 전년도 평균보다 10.9%포인트 급증한 75.8%를 기록했다.

반면 '노도강'의 경우 낙찰가율이 하락했다. 노원구가 61.2%까지 추락했고 도봉구(72.3%)와 강북구(72.7%)는 서울 평균치와 엇비슷한 것으로 나타났다.

◆고가낙찰로 낭패…잔금 못내 억대 입찰보증금만 날려

이처럼 강남권을 중심으로 부동산 경매시장이 활기를 띠자 법원 입찰장에도 많은 투찰자들이 몰려들고 있다. 문제는 분위기에 휩쓸려 과열 양상마저 일고 있는 것.

올 초까지만 해도 서울을 포함한 수도권 부동산 경매물건은 적어도 2회 이상 유찰이 대세였다. 물론 시세 하락으로 인해 감정가격이 오히려 비싼 물건도 많아 초기 유찰은 손을 꼽을 정도였다.

하지만 지난 2월 이후 투찰자들이 대거 늘어나면서 낙찰가율도 치솟고 있다. 과열된 경매장 분위기에 시세보다 비싼 값에 낙찰받는 사례도 속출하고 있다. 이 중 상당수는 고가낙찰로 인해 잔금 납부를 포기하고 있다.

대부분 자금계획이나 권리분석이 미흡해 제때 돈을 마련하지 못하거나 예상치 못한 추가비용 발생으로 잔금을 내지 못하고 있는 것이다.

지난 2월 16명의 입찰자가 나서 감정가(18억5000만원)의 80%선에 낙찰됐던 서울 서초구 반포동 반포주공 전용면적 138㎡의 경우 낙찰자가 잔금을 내지 않아 1억4000만원이 넘는 입찰보증금을 포기했다.

같은 시기 10명이 입찰해 역시 감정가(14억원)의 80% 선에 낙찰됐던 서초구 방배동 쌍용예가클래식 전용 155㎡도 낙찰자가 1억원 이상의 입찰보증금만 떼었다.

◆'과열' 주의, 실물 아직 회복안돼…타이밍 조절 중요

부동산 경매시장이 이처럼 과열 양상을 보이는 원인은 최근 수도권 일부 신규분양단지의 인기와 무관치 않다. 물론 세제와 재건축을 비롯해 각종 규제 완화 조치에 따라 높아진 기대감도 한 몫하고 있다.

최근 들어선 송파구와 강동구 등 동부지원 경매물건에 관심이 쏠리고 있다. 특히 다시 재건축에 속도를 내고 있는 가락시영아파트의 경우 건건이 낙찰되고 있다. 둔촌 주공이나 고덕 주공 등 재건축 추진 아파트들도 연초만 해도 3회 유찰 물건이 있었으나 최근엔 감정가의 100%를 넘어서는 선에서 낙찰이 이뤄지고 있다.

하지만 이처럼 낙찰가율이 시세를 넘어서는 등의 고가낙찰은 문제가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 그만큼 투자자들의 주의가 요구된다. 통상 경매시장은 실물경기와 반비례 양상을 보인다. 즉 실물경기가 좋아질 경우 경매시장으로 유입되는 물건은 줄어든다.

하지만 현 상황은 이와 다르다. 폭은 완만하지만 유입 물건은 늘고 있다. 올 들어 지난 1월부터 4월까지 4개월간 월 평균 법원에 접수된 경매 물건은 1만1041건으로, 지난해 월 평균인 9653건에 비해 14.4%가량 증가했다.

서울의 경우 지난 1월 1250건이던 접수 물건은 2월 1467건으로 17.4% 늘었다. 이어 3월에는 1616건으로 다시 증가했다. 4월 유입 물건은 1562건으로 전달에 비해선 3.3% 줄었지만, 월 평균치(1474건)보다 6.0% 많다. 이는 결국 아직까지 실물경기가 회복된 상황은 아니라는 사실을 보여주는 셈이다.

법무법인 산하 강은현 실장은 "경기회복에 대한 기대가 크고 특히 최근 들어서는 각종 경기지표가 호전된 것으로 나타나고 있지만, 지나친 낙관론은 금물"이라며 주의를 당부했다.

전문가들은 또 대세하락이 멈춘 후 나타날 수 있는 인플레이션도 경계해야 할 부분이라고 지적했다. 따라서 물건이 소진될 것이라는 등의 조바심을 내지 말고 가급적 호흡을 맞춰가며 타이밍을 조절하는 것이 필요한 시점이라고 전문가들은 조언했다.