보금자리주택 분양가 인상요인 또 있다

개발제한구역(그린벨트)을 풀어 공급되는 보금자리주택이 각종 개발부담금 부과와 산정 기준 오류로 분양가 인상요인이 적지 않은 것으로 파악됐다.

학교용지부담금, 직할시공제 문제 외에도 '그린벨트 보전부담금' 등을 정부가 포함시키지 않아 '기존 분양가'보다 15% 싸게 공급할 수 있을 지 의문이 제기되고 있다.


20일 관련업계에 따르면 보금자리주택 시범지구 고양 원흥, 강남 세곡, 서초 우면, 하남 미사 등 4곳은 총 면적 805만6000㎡의 85%가 그린벨트지역이다.

과거에는 그린벨트를 풀어 국민임대주택 등을 지을 경우 그린벨트훼손부담금이 면제됐다. 그러나 지난해 11월 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 법률'이 개정되면서 그린벨트보전부담금을 의무적으로 내야하는 것으로 바뀌었다.

이 부담금은 그린벨트 훼손지 복구사업과 주민지원사업 재원을 마련하기위해 신설된 것으로 사업지 개별지가 평균치의 10%를 사업시행자가 전액 물어야 한다. 따라서 실제 토지보상비보다 10% 비싸지게 되며 이는 분양가가 2.5% 오르는 효과로 반영된다.


하남 미사지구의 그린벨트 땅값이 3.3㎡당 150만~200만원임을 감안하면 실제 보상비는 165만~220만원으로 오르게 되는 셈이다. 문제는 이 지역 토지소유자들이 땅값을 올려달라는 보상민원이 거셀 경우도 분양가 상승부담의 직접적 요인이 될 수 있다는 점이다.

국토부는 이를 방지하기 위해 보상가 산정시점을 지구지정일에서 주민공람공고일로 앞당길 수 있도록 보금자리주택 특별법에 규정 해 놓았다. 하지만 이 경우 전제조건을 지구지정 시점의 공시지가가 30%이상 올랐을 때만 가능하다. 결국 공시지가 상승률이 30%이하가 될 경우 오른 만큼 보상해 줘야 한다.

용적률를 낮춰 분양가를 인하하겠다는 정부의 계획도 산정기준의 오류가 있다. 전용면적 85㎡이하 중소형분양주택과 임대주택으로 지어지는 보금자리주택의 택지가격은 조성원가기준으로 산정되기 때문에 용적률을 낮춰도 분양가를 크게 낮추기 힘들다는 점이다. 용적률은 감정가로 공급되는 85㎡초과 용지에서나 분양가를 크게 낮출 수 있는 요인이라는 것이다.

결국 이들 요인과 학교용지부담금, 직할시공제 적용여부, 상한제건축비 상승분 등을 포함하면 보금자리주택 분양가는 예상보다 높아질 수밖에 없을 것이란 게 전문가들의 지적이다.

이에 대해 국토부는 크게 문제될 게 없다는 반응이다. 국토부 관계자는 "분양가 인상요인이 몇가지 있는 게 사실이지만 그린벨트의 땅값이 워낙 싸기 때문에 기존 분양가보다 15% 싸게 공급하는데 문제 없다"고 말했다.