보금자리주택, 어떻게 준비할까

보금자리주택에 대한 관심이 높다. 상대적으로 저렴하면서도 도심 가까운 곳에 서민들이 내 집을 마련할 수 있는 기회로 평가되고 있다.

무엇보다 서울 도심과 접근성이 우수하고 소규모 신도시 규모로 들어서기 때문에 강남 대체지역으로도 조명을 받고 있다.


최근 정부는 수도권 보금자리주택 시범지구로 서울 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사 등을 선정했다.

총 6만가구 규모에 보금자리주택은 4만4000가구가 들어서게 된다. 오는 9월 사업승인예정 물량인 3만가구 중 1만5000여가구가 처음 공급될 예정이다.

보금자리주택은 공공이 짓는 85㎡ 이하의 분양주택과 임대주택을 통합한 개념이다.
즉 소득계층별, 주거유형별 등 다양한 주택수요를 반영해 분양주택 영구임대 국민임대 공공임대 장기전세주택 등을 혼합해 건설하고 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택도 도입한다. 분양주택은 기존 분양가보다 15% 저렴한 중소형 주택으로 짓는다.

청약은 기존의 청약저축에 가입한 무주택세대주만 가능하다. 최근 선보인 주택청약종합저축은 24회까지 납입하지 않은 상태이므로 청약이 불가능하다. 또 사전예약제로 수요자들이 미리 다양한 입지, 주택유형, 가격 등을 비교 선택할 수 있도록 할 방침이다.


사전예약은 오는 9월께 실시할 것으로 예상되고 있다. 사전예약시스템은 올 1월부터 주공에서 금융결제원, 지방공사 등 관계기관과 함께 개발 및 구축을 진행하고 있다. 시스템 구축 시점에 따라 사전예약 실시 시점은 다소 유동적이다.

◆4개 시범지구, 총 805만㎡

최근 정부가 발표한 보금자리주택 시범지구는 4개 지구, 총 805만6000㎡ 규모다.

서울강남(세곡)지구는 서울 강남구 자곡동, 세곡동 일대 약 94만㎡ 크기다. 총 7000가구 중 보금자리주택 5000가구가 들어선다.

주변 자연과 조화롭게 유기적으로 연결되는 그린네트워크를 조성, 도심 속 생태전원마을로 꾸밀 계획이다. 자연과 어울리는 스카이라인을 구현하고 자연숲과 연결된 바람길을 만들고 물(세곡천)과 연결된 자연스런 친수공간도 조성한다는 방침이다.

서울서초(우면)지구는 서울 서초구 우면동 일대 약 36만3000㎡ 규모에 4000가구가 공급되는데 이중 보금자리주택 3000가구가 예정돼 있다.

이곳은 녹색성장 시범 그린지구로 조성할 예정이다. 우면산과 연계한 녹지축을 보전해 친환경적으로 개발하고 자원절약형 단지설계 및 태양열 등 신재생에너지 활용 등을 통해 녹색성장 시범지구로 조성할 방침이다. 또 자전거 및 보행 네트워크를 조성해 녹색교통을 지향할 예정이다.

고양원흥지구는 경기 고양시 원흥동, 도내동 일대 약 128만7000㎡에 9000가구가 공급되는데 이중 보금자리 주택은 6000가구가 들어설 예정이다.

다른 곳과 달리 콘텐츠 및 미디어파크로 조성하게 된다. 도시지원시설용지 내 미디어파크 등 지역 전략산업을 유치한다는 전략이다. 첨단 디지털 산업육성, 영상산업 및 콘텐츠미디어 지원 등을 통해 새로운 부가가치를 창출하고 지역 성장동력 확보한다는 계획이다.

하남미사지구는 경기 하남시 망월동, 풍산동 일대 약 546만6000㎡의 부지에 4만가구가 공급되는데 이중 보금자리주택은 3만가구가 계획돼 있다.

한강과 가까운 장점과 조정경기장 등 주변시설을 활용해 국제 관광 위락 레저 복합단지로 조성할 방침이다. 한강 수변공간과 지자체의 문화를 연계한 관광 위락 단지의 특성과 한강 조정경기장 종합운동장 등을 연계한 레저 웰빙단지의 특성을 모두 살린다는 전략이다. 아울러 국제컨벤션센터 호텔 등 비즈니스 환경도 조성한다.

◆사전예약 후 본 청약해야

공공 보금자리주택은 사전예약제를 실시하며 기존 청약 방식과 크게 다르다.
이 방식의 주택공급은 실제 청약시기보다 1년여 전에 미리 예약하는 방식이다. 예약당첨자는 예약포기 등 특별한 사유가 없는 한 본청약의 당첨자로서의 자격이 인정된다. 즉 예약단계에서 입주자가 확정되는 것이 아니라 본청약 단계에서 입주자가 확정(분양권 확정)된다.

사전예약자는 입주시기 분양가 입지 등을 비교하여 복수의 단지를 비교 선택할 수 있다. 사전예약은 주택공사에서 관리하는 인터넷 홈페이지(www.jugong.co.kr)를 통해 3지망 단지까지 예약신청을 접수하게 된다. '지역우선 > 지망 > 순위'를 기준으로 해 예약 당첨자를 선정한다.

먼저 지역우선을 기준으로 각 지역별로 사전예약 물량을 배정하고 각 지망에 따라 순차적으로 현행 청약저축 입주자 선정기준을 적용한다. 선정기준은 무주택기간, 납입회수, 저축액에 따른 순차제(동일순차 경쟁 시 생애최초구입자, 부양가족이 많은 자 우선)에 따른다.

신혼부부 등에 대한 특별공급 물량도 사전예약 대상에 포함된다. 특별공급 대상자의 자격요건 판단은 사전예약시를 기준으로 판단하되 ‘무주택’ 요건은 본청약 시 다시 심사하게 되므로 주의해야 한다.

사전예약 시 분양가격은 현행법령상 분양가상한제가 적용된다. 정부는 각 단지별로 분양가의 최고한도를 설정해 공시할 계획이다. 사전예약 시 제시되는 추정 분양가격은 기존 분양가보다 약 15% 저렴한 가격으로 공급할 예정이다.

사전예약자의 자격을 심사하는 기준 시점은 사전예약시점이 된다. 이 시점에서 무주택 세대주 요건 등을 심사하되 특별공급 대상자의 자격요건도 제도 일관성을 위해서 사전예약시를 기준으로 판단한다.

다만 ‘무주택세대주’ 요건 중 ‘무주택’ 요건은 본청약시 다시 심사하므로 본청약까지 자격을 유지해야 한다. 사전예약 남용방지를 위해 포기자 및 부적격자는 최소한의 기간 동안(과밀억제권역 2년, 그 외 지역 1년) 예약참여를 제한할 예정이다.

사전예약은 총 주택공급 물량 중 잔여물량 20%를 제외하고 실시한다. 이는 보금자리주택특별법상 주택지구계획 승인 단계에서 시행하기 때문이다. 공급물량이 확정되는 주택건설사업승인 단계에서 최종 물량이 축소될 경우를 대비하기 위한 것이다.