판교상권, 최대 10년 보고 들어가라

최근 판교신도시의 마지막 아파트 청약에서 높은 경쟁률을 기록하면서 판교의 상권에 대한 관심도 높아지고 있다.

동판교의 경우 백화점 등이 들어서는 대규모 상업지역이 형성될 계획이다. 또 아파트 단지의 단지내상가나 근린상가의 경우 탄탄한 배후단지가 있어 유망투자처로 분류되고 있다.


최근 부동산 등 실물자산의 가치가 하락하면서 안정적인 유동성 확보에 대한 필요성이 대두되는 것도 상가에 대한 관심을 증폭시키고 있다. 상가가 안정적으로만 운영이 되면 꾸준한 임대수익을 올릴 수 있기 때문이다.

그럼에도 판교신도시의 상가는 넘어야 할 산이 많다. 첫째는 높은 분양가격이다. 과거 상업용지를 낙찰 받을 때 과열경쟁의 여파로 용지분양가가 매우 높았다. 일반 상가분양에서도 당시의 높은 땅값이 반영될 수밖에 없기 때문이다.

둘째는 판교신도시가 형성돼 가는 과정이어서 상권이 안정화할 때까지는 시간이 필요하다는 지적이다. 앞으로 최대 10년까지 내다보기도 한다.


박대원 상가정보연구소장은 "판교신도시 상가는 강남과도 가깝고 상업업무 용지비율이 1.43% 밖에 안 돼 희소성이 커 이목이 집중돼 있다"며 "그러나 다른 지역에 비해 분양가가 높고 최근 경기여건도 불안정해 분양에 걸림돌로 작용할 공산이 크다"고 분석했다.

◇문제는 가격이다

판교신도시의 상가 분양가는 3.3㎡당 최대 1억원이 넘을 수도 있다. 과거 용지를 너무 높은 값에 산 탓이다. 중심상업용지의 경우 땅값이 가장 높은 곳은 3.3㎡당 9000만원을 초과한 곳도 있다. 과거 부동산시장이 최고로 과열된 시점이어서 가능했던 일이다.

지난 2007년 6월 및 8월 총 21개 필지의 중심상업용지를 경쟁 입찰했을 때 3.3㎡당 평균 낙찰가는 6696만원이었다. 당시 최고 낙찰가는 9218만원이나 됐다. 이런 용지 분양가격이 상가 분양가격에 고스란히 포함된다고 가정하면 3.3㎡당 상가 분양가는 5000만~1억원 정도가 될 가능성이 크다.

근린생활용지와 근린상업용지 내 상가분양가격 역시 입지에 따라서는 녹록치 않을 것으로 관측된다. 지난해 9월 토공이 공급했던 35개 필지의 경우 근린상업용지 중 3.3㎡당 최고 낙찰가는 4426만원이었다.

중심상업용지보다는 대체로 낮은 수준에서 공급가격이 형성되겠지만 지역적인 이름값과 앞서 분양된 단지내상가등의 시세가 반영된다고 보면 값이 크게 떨어지지는 않을 것으로 예상된다.

아울러 2010년 준공 예정인 판교 테크노밸리 내 상가 공급가격도 3.3㎡당 3000만~4000만원대로 예상되고 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "최근 경기침체와 투자심리 위축이 심각하다는 점을 고려해 동판교, 서판교 지역 모두 추가적으로 5~10% 정도의 분양가 인하를 진지하게 고려하고 있는 상황"이라며 "판교 내 근린상가의 경우 지상 1층 기준 3.3㎡당 2000만원대 중반의 상가도 출현할 수도 있을 것"이라고 전망했다.

선 대표는 또 "판교 상가들의 분양준비가 물밑에서 한창 진행 중"이라며 "하지만 업체들의 가격산정에 고민이 깊어지고 있고 판교지역의 입주상황전개 등과 맞물려 가격변동성이 커질 수도 있다"고 진단했다.

◇상권 형성은 최대 10년 내다봐야

판교신도시에서 상권이 안정적으로 형성되는 시점은 앞으로 10년 정도는 내다봐야 한다는 것이 전문가들의 의견이다.

우선 상가분양조차 차일피일 미뤄지고 있는 상황이다. 지난해 12월 판교에서 처음으로 상가를 분양하려고 계획했던 업체도 분양일정을 올 2월 이후로 미뤄놓은 상태지만 아직까지도 분양계획을 내놓지 못하고 있다. 부동산경기 하락 및 경기불안이 이유다.

과거 상업용지를 분양받은 업체들은 올 4월까지 잔금을 모두 치르게 된다. 일정대로라면 4월 이후 상가가 대거 분양돼야 한다. 그럼에도 아직까지 구체적인 분양계획을 내놓은 곳은 거의 없다.

박대원 소장은 "동탄신도시는 2007년 1월에 입주했는데 최근까지도 빈 상가들이 많이 있다"며 "후면 상가의 경우에는 활성화하지 못하고 있으며 공실률도 30%를 넘는 것으로 보인다"고 말했다.

박 소장은 또 "분당신도시 역시 상권이 안정적으로 형성되는 데 10년이 걸렸다"며 "신도시의 경우 안정기까지 가려면 10년 이상 봐야 하지 않겠냐"고 덧붙였다.