강남3구 뺀 수도권 투기과열·투기지역 해제(상보)

-재건축 임대의무비율 폐지..상향된 용적률 30~50% 보금자리주택 환수
-지방 미분양주택 매입 양도세 중과 배제..장기보유특별공제(최대 80%)도 적용
-거주요건 강화 백지화..서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시만 2년 거주요건 유지

서울 강남·송파·서초구 등 강남3구를 제외한 수도권 투기지역과 투기과열지구가 모두 해제, 대출규제와 전매제한 요건이 대폭 완화된다.


재건축의 경우 소형평형의무비율이 완화되고 임대주택의무비율제는 폐지돼 강남 재건축이 중대형 위주로 건설될 수 있게 됐다. 지방 미분양주택 매입시 양도소득세 중과는 한시적으로 면제되며 10년간 장기보유시 양도세의 80%가 공제된다.

3일 정부는 이 같은 내용의 부동산 및 건설경기 관련한 경제위기 극복 종합대책을 발표했다.

대책에 따르면 정부는 부동산거래 활성화를 위해 대출과 전매제한 관련 규제를 대폭 완화했다. 우선 현재 수도권 투기지역과 투기과열지구로 묶여 있는 지역 중 서울 강남·서초·송파 등 이른바 강남3구를 제외하고 모두 해제키로 했다.


당초 해제 대상에서 제외할 것으로 알려진 인천 남동구와 동두천도 대상에 포함키로 최종 결론을 냈다. 투기지역과 투기과열지구에서 해제되면 주택담보대출 때 적용받는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)은 적용받지 않는다.

전매제한과 청약제한 요건도 대폭 완화된다. 과밀억제권역이 아닌 용인, 김포, 파주, 안산, 양주, 남양주(일부 제외) 등의 민간택지에서 분양하는 주택은 전매제한이 3년에서 1년으로 단축된다. 분양가상한제가 적용되지 않는 주택은 계약후 바로 되팔 수 있게 된다. 이밖에 1순위 청약자격도 완화돼 비세대주라도 청약할 수 있다.

재건축아파트에 대한 규제는 사실상 대부분 풀린다. 소형평형의무비율은 현행 60㎡ 이하 20%, 60㎡초과~85㎡이하 40%에서 85㎡ 이하 60%로 탄력 적용된다. 정부는 이어 앞으로 계획 용적률까지 재건축할 경우 임대주택의무비율을 폐지하기로 했다.

계획 용적률을 초과해 지을 경우에는 임대주택의무비율은 적용하지 않고 초과한 용적률의 30~50%를 보금자리주택으로 짓도록 해 차익을 환수키로 했다.

재건축 아파트의 용적률은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(이하 국토법)에서 정한 한도까지 허용할 수 있도록 했다. 현 국토법상 일반주거지역의 경우 1종은 200%, 2종은 250%, 3종은 300%가 한도로 정해져 있지만 서울시의 경우 조례로 50%포인트씩 낮춰 적용하고 있다. 여기에다 서울시는 계획용적률을 정해 각각 170%, 190%, 210%로 낮게 적용하고 있다.

지방 미분양주택 해소를 위해 앞으로 2년 내 추가로 취득한 지방 미분양주택에 대해서는 양도세를 일반세율로 적용하고 장기보유특별공제(최대 80%)도 적용하기로 했다.

1가구1주택자가 실수요목적으로 지방소재 1주택을 취득한 경우에는 계속 1가구1주택자로 인정하고 지방주택은 중과를 배제하기로 했다. 1가구1주택 양도세 비과세 거주요건을 수도권 3년, 지방 2년으로 강화하기로 했던 조치는 백지화해 현행 수준을 유지하기로 했다.

이에 따라 서울, 과천, 5대신도시만 2년 거주요건을 채워야 하며, 나머지 수도권 지역은 3년 보유요건을 갖추면 양도세는 면제된다.

정부는 건설업체 지원을 위한 추가 방안도 내놓았다. 관급공사 계약 공사대금채권에 대해 신보가 업체당 300억원까지 보증을 지원하기로 했으며 토지공사로부터 분양받은 공동택지의 대금납부를 연체하고 있는 주택건설사업자에 대해 연체이자 등 납부부담을 경감하는 방안을 추진하기로 했다.