판교 주공상가, 얼마에 낙찰될까

이달 21일이면 판교 주공상가가 처음으로 공급된다. 예정보다 두 달이나 앞선 공급인 만큼 낙찰가격이 얼마나 될지 관심이 집중되고 있다. 첫 공급분 결과에 따라 추후 잇따른 공급의 낙찰가격에도 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

일단 이번 공급분의 내정가는 3.3㎡당 최저 800만원대에서 최고 3200만원대 수준을 형성하고 있다.


주공상가의 공급 지역은 A7-2블록 및 A18-1블록으로 상가 입점 시기는 내년 7~8월중이며 공급 점포수는 총 31개다. 판교의 경우 오는 12월 첫 입주를 시작하며 상가의 공급시기도 예정보다 빠르게 진행되고 있다.

◇낙찰가 치솟을 수도

실제 낙찰가격은 내정가보다 훨씬 높아질 전망이다. 이미 지난달 입찰방식이 아닌 선착순 수의계약으로 판교상가 공급의 첫 테이프를 끊은 이지더원 단지내상가의 분양가가 1층 전면 기준 4000만~5000만원선에서 형성됐다.


이지더원아파트의 경우 중대형으로 구성돼 구매력이 상대적으로 높고 1층 전면에 위치한 단지내상가의 입지가 좋아 주공상가와 1대 1로 비교하기엔 무리가 따르는 측면도 있다. 그럼에도 이번 주공상가 입찰에서는 배후세대가 많은 점 등으로 자리에 따라 이와 비슷한 수준이거나 그 이상의 결과가 나올 수 있다는 것이 업계의 예상이다.

낙찰가율을 어림잡아 150%선이 된다고 하더라도 3.3㎡당 3000만원인 점포는 3.3㎡당 4500만원이라는 계산이 나온다. 주공상가는 배후단지가 커서 인기가 높다. 낙찰가율도 상승하고 있는 추세다.

최근 다른 곳에서 입찰을 실시한 주공상가의 경우 낙찰가가 내정가의 두 배에 육박한 경우도 있다. 지난 4월 충북 청원군 오송지구 A-1블록에서 입찰한 주공상가의 경우 낙찰가율 198.18%를 기록했다.

또 같은 블록 12㎡ 점포는 9570만원에 낙찰돼 3.3㎡당 가격이 2794만원으로 입찰 예정가 846만원의 3배를 넘어서기도 했다. 배후에 1118가구의 대단지를 끼고 있어 안정적인 수익이 예상되는 곳이기 때문이었다.

대구 율하2지구도 13개 점포에 4억원 넘는 투자금이 몰려 낙찰가율 125%를 기록했다.

지난해 가장 높은 낙찰가율을 기록한 주공상가는 인천 논현2지구 3블록 B동 상가 102호였다. 내정가 대비 낙찰가율은 340%나 됐다. 23.83m² 크기인 이 상가는 내정가가 7000만원이 조금 넘는 수준이었지만 낙찰가는 총 2억5000만원선이나 됐던 것. 3.3m²당 3400만원이었다는 계산이 나온다.

김포 장기지구 B1블록 106호 상가는 낙찰가율이 306%를 기록했었다.

◇무턱대고 들어갔다가 낭패볼 수도

박대원 상가정보연구소장은 "단지내상가에 투자할 때에는 지역적인 입지만 보고 선택하는 것은 위험하다"며 "배후세대와 수요층, 상가 배치와 공급량, 전용율, 주변상권 현황 등 단지별 특성을 먼저 파악하고 임차 수요를 고려한 합리적 공급가를 기준삼아 입찰에 나서야 한다"고 조언했다.

판교 주공상가에서 무엇보다 먼저 고려할 점은 주민들의 특성이다. 최근 소비패턴은 일괄 대량 구입을 위한 대형마트 위주로 바뀌었다. 또 판교 아파트의 경우 최대 5~10년간 전매제한에 묶이면서 인구의 유출입이 줄어들고 향후 유아층이 줄어든다는 점이다.

가장 조심해야 할 부분은 낙찰가격이다. 낙찰을 받겠다는 마음이 앞선 나머지 너무 높은 가격으로 낙찰을 받고 대출까지 끌어 쓰게 되면 향후 재정상 어려움에 직면할 수도 있다.

입찰시에는 적정한 임대료나 대출이자비용, 향후 상권형성정도에 따른 수익변화 등 다양한 변수를 모두 점검한 후 입찰금액을 정해야 한다. 또 상가의 배치나 개별 점포의 노출정도 등 다양한 점검항목도 따져봐야 한다. 주변 근린상가와의 경쟁이 얼마나 될지, 상가 주변에 근린공원이나 장애물이 있어 접근성이 떨어지거나 가시성이 떨어지지는 않는지 등도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

박대원 연구소장은 "경쟁 입찰방식으로 공급되는 단지내상가의 경우 낙찰가율은 통상 150% 이내가 적정하다고 하지만 지난 2006년 동탄신도시 단지내상가 입찰시 내정가만 4300만원의 수준을 보인 사례도 있었다"며 "예정가가 3000만원을 넘어섰는데도 무작정 150%를 고집하는 방식은 다분히 위험한 투자방식일 수 있다는 점도 유의해야 한다"고 당부했다.