부동산경매 민원 사례별 분석과 해법

한경매 씨는 최근 경매로 나온 최몰라 씨의 건물에 입찰해 낙찰 받았다. 그러나 이 건물의 지하에 점포를 임대한 김단란 씨가 단란주점을 운영할 목적으로 1억원을 들여 인테리어를 했으니 비용을 달라며 버티고 있다. 한씨는 김씨가 점포를 계속 점유할 수 있는 유치권(현재 부동산을 점유하고 있는 자가 계약기간동안 점유할 수 있는 권리)을 행사하는데 있어도 되는지 의문이 든다.

모 방송사 법률프로그램에서 등장한 유치권 관련 내용이다. 당시 패널로 나온 변호사들의 의견은 양분됐다. 김단란 씨가 단란주점을 운영하기 위해 인테리어공사를 한 것은 건물 자체의 가치를 높였다고 볼 수 없기 때문에 유치권 주장은 위법이라는 논리와 해당 건물에 대해 생긴 채권이기 때문에 유치권 성립요건을 갖췄다는 의견이 팽팽히 맞섰다.


법원은 한경매 씨가 김단란 씨에게 인테리어공사 가운데 일부인 600만원을 지급하라는 판결을 내렸다. 법원의 근거는 우선 한경매 씨가 종전 최몰라 씨의 임대인이라는 지위를 이어 받거나 혹은 김단란 씨가 최몰라 씨와 맺은 임대차계약이 있어야 하는데 김단란 씨는 건물의 근저당권설정등기가 완료된 후에야 점포를 점유하기 시작했기 때문이다.

또 한경매 씨는 근저당권의 실행을 통해 건물을 낙찰 받았기 때문에 지위를 이어받았다고 볼 수 없다는 이유로 한씨가 김씨에게 유익비(부동산의 가치를 끌어올리는데 드는 비용)를 줄 책임이 따르지 않는다고 법원은 판단했다.

다만 법원은 김단란 씨의 공사 가운데 칸막이공사는 건물의 가치를 높이는데 기여했으며 그 가치가 600만원이라는 사실로 인해 한경매 씨가 600만원을 지급하기 전까지는 김씨가 유치권을 행사해 점유해도 괜찮다고 결론 냈다.


법원은 실내장식공사가 기각된 이유에 대해 김단란 씨가 단란주점 영업을 위해 들인 돈은 건물의 객관적 가치를 증가시키는 행위로 볼 수 없다고 봤다. 또 계약 당시 작성된 임대차계약서에 따르면 김단란 씨는 최몰라 씨의 승인 하에 점포를 개조하거나 변조할 수 있지만 점포 계약 만료시점에는 원상으로 복구하기로 약정했기 때문에 비용청구는 부당하다고 했다.

◆판단의 모순?

보통 임대차계약서에 빠지지 않고 등장하는 원상복구약정은 개ㆍ보수에 대해 원칙적으로는 허용하나 계약 만료시점에 처음 임대 당시 때 모습으로 되돌려놔야 한다는 약속이다. 이를 근거로 법원의 판단을 살펴볼 때 한 가지 의문점이 든다. 칸막이 역시 해당 건물의 가치를 상승시켰다 하더라도 원상복구 약정에 따라 허물어야 하고 따라서 철거비용까지 김단란 씨가 부담해야 하는 것이 아닌가 하는 의문이다.

로티스 부동산전문 변호사사무실의 최광석 변호사는 “원상회복조항은 유익비 포기로 해석될 수 있다”고 전제한 뒤 “이 판결은 유익비 포기조항이 있다는 논리를 동원해 실내장식비에 대한 유치권을 부정하면서도 칸막이공사는 유익비 청구가 가능하다는 모순된 판단을 한 것으로 보인다”고 말했다.

다만 그는 “법원이 단란주점 공사를 한 피고가 일방적으로 피해를 보게 되는 것을 막기 위해 배려 차원의 판단을 한 것이 아니겠는가”라고 자의적인 해석을 내놨다.

그는 “유익비청구권이나 유치권의 상호관계를 이해하지 못하면 혼선을 빚을 수 있는 사례라 할 수 있다”고 조언했다.

◆일반적 유치권 성립 어려워

점포를 낙찰 받은 사람에 대해 점유하고 있는 점포에 대한 인도를 거부할 수 있는 유치권의 성립요건은 ‘물건에 관해 생긴 채권’인지 여부로 결정해야 하는 것이 맞다. 그러나 무조건 유치권이 성립되는 것은 아니다.

인테리어를 하면서 들인 공사비는 점포라는 물건에 대한 비용투입으로 볼 여지는 크지만 인테리어에 들인 돈을 종전 건물주나 낙찰자에게 청구할 수 있는 채권으로 볼 수 있는지는 구체적으로 살펴봐야 한다.

임차인이 필요에 의해 임대차목적물(이번 사건에서는 해당 건물)에 비용을 투자하더라도 이를 임대인에게 청구할 수 있는 유익비로 인정받기 위해서는 공사로 인해 임대차목적물의 가치 자체가 상승해야 하고 상승된 가치가 유지돼 있어야 한다.

화장실이나 수도시설 공사는 반드시 단란주점 운영과 직결되지 않는 건물 자체의 가치를 높인 것으로 볼 수 있는 대표적인 예다.

다만 현실적으로 임차인이 들인 비용의 대부분은 임차인이 영업하는 특정영업 그 자체를 위한 필요 때문에 소요된 것이지 건물 자체의 가치를 높이는 공사는 상대적으로 적다. 따라서 유치권으로 보호받을 수 있는 공사비용은 많지 않은 경우가 대부분이다.

◆유치권 관련 매물의 접근법

그렇다면 이와 같은 유치권 문제가 얽혀있는 물건이 경매물로 나왔을 경우 투자자는 어떻게 접근해야 할까? 경매 전문가들은 우선 특수권리물권의 경우 100%의 장담할 수 없기 때문에 결국 해당 전문가의 조언을 들으면서 내공을 쌓아야 한다고 말한다.

박갑현 지지옥션 매니저는 “경매를 전문적으로 하는 법무사나 변호사, 혹은 중개사 등의 조언을 통해 해당물건에 함정이 없는지 조언을 구할 필요가 있다”고 말했다.

그는 “조금만 공부하다보면 그렇게 어렵거나 두려운 대상은 아니다”라며 “다만 물권조사과정에서 최악의 경우가 생긴다 하더라도 본전이나 이익을 낼 수 있는 물건에 접근하는 것이 중요하다”고 조언했다.

그렇다면 중개인 수수료는 어느 정도 지불해야 할까. 상황에 따라 다르지만 보편적으로 감정가의 2~3%를 수수료로 지불한다. 특히 권리관계가 복잡한 특수물권의 경우 의뢰인에게 유리하게 판결이 나면 이익분의 10~30% 가량의 성공보수를 추가적으로 지불해야 한다.

한 경매 전문가는 “소송까지 이르는 경우 일반인이 모든 절차에 참여하기는 쉽지 않기 때문에 대리인을 내세워 준비하는 경우가 대부분”이라면서 “상황에 따라 다르지만 불리한 상황에서 승소할 경우 변호사 수수료는 이익분의 절반을 넘어가는 경우도 있다”고 전했다.