'뜨거운감자' 뉴타운,1~2년 뜸들어야

노원의 높은 파고가 인근 중랑구, 도봉구, 성북구와 의정부시, 양주시 등 노원을 둘러싼 지역으로 확산되고 있다. 우연찮게도 이들 지역은 대부분 총선 당시 뉴타운 공약이 있거나 뉴타운 개발 예정지로 지목돼 오던 곳이다. 다만 가격 폭등의 진원인 노원구는 주택거래신고지역 지정 이후 오름세가 주춤한 상태다.

뉴타운 공약 폭풍 이후 집값은 어떻게 움직였을까? 우선 총선 이후 서울의 아파트 가격 변화를 살펴보면 미루어 짐작할 수 있다. 실제로 뉴타운 개발이 거론된 지역에서 눈에 띄는 가격 상승 현상이 나타났다.


부동산 정보업체 스피드뱅크의 4월 넷째주 전국 부동산 가격 동향을 살펴보면 중랑구가 1.16%로 가장 많이 올랐고 강북구(0.65%), 도봉구(0.65%), 동대문구(0.43%), 성북구(0.41%), 금천구(0.41%), 구로구(0.35%), 노원구(0.33%) 순으로 나타났다.

◆뉴타운 기대감 지역, 가격 상승 이끌어

그간 별다른 움직임이 없던 동대문구의 경우 휘경ㆍ이문뉴타운 개발 기대감으로 호가가 올랐다. 이문동 현대 82㎡(25평형)는 1000만원 오른 2억6000만~2억7000만원 선이다.


구로구도 고척3구역 등 재개발 예정지 일대가 강세다. 마포구는 당인리, 아현뉴타운 개발로 꾸준한 상승을 보이고 있는 가운데 2억~3억원대 중소형 아파트의 수급불균형이 심화되고 있다.

경기도는 옥정신도시 개발의 부푼 꿈을 갖고 있는 양주시(1.37%)와 의정부 뉴타운으로 들썩이는 의정부시(1.17%)가 압도적인 상승률을 기록했다. 양주시는 대단위 신규 아파트 이주수요가 크게 늘면서 덕계동 양주푸르지오 109㎡(33평형)가 500만원 오른 2억3000만~2억7000만원 선을 기록했다.

양주시는 옥정신도시 개발로 많은 수요층의 관심을 모으면서 지역 전반에 걸쳐 매매, 전세 모두 오름세를 나타냈다. 의정부시도 금의ㆍ가능지구 뉴타운 지정 이후 기대감이 커졌다. 금오동 주공그린빌1단지 109㎡(33평형)는 500만원 오른 2억6000만~3억2000만원 선이다.

함종영 스피드뱅크 시황분석팀장은 “강북발 집값 상승이 경기북부 지역으로 확산되고 있어 가격 상승이 당분간 계속될 전망”이라고 말했다.

전세가격의 상승도 급격하지 않지만 강북권과 서남권을 중심으로 오름세를 유지하고 있다. 도봉구와 성북구는 경전철과 장위뉴타운 등의 호재로 전세 가격에 까지 영향을 미쳤다. 물론 뉴타운 공약 때문에 전세가격이 상승했다는 인과관계를 설명하기에는 무리가 있다는 지적도 있다.

길진홍 부동산뱅크 팀장은 “뉴타운 공약이 당장 전세가격의 상승으로 연결되기는 힘들다”면서 “다만 장기적으로 사업이 가시화됨에 따라 뉴타운 사업지에 주거했던 서민들이 인근 지역의 전세매물을 찾게 되면 전세가격의 상승은 불가피하다”고 전망했다.

◆강남은 노원의 정반대 현상

강남 부동산시장의 움직임은 이들 지역과 반대 행보를 보여 눈길을 끈다. 강남권을 중심으로 송파구(-0.12%), 강동구(-0.05%) 등 강남 외곽을 중심으로 가격 하락이 지속되고 있다.

송파구 가락시영은 조합원들이 규제 완화 기대감으로 사업추진을 늦추고 있다. 56㎡(17평형)는 1000만원 하락한 7억9000만~8억2000만원 선으로 하락세를 이끌었다.

강남구와 서초구가 나란히 변동률 ‘제로’를 기록한 가운데 인근 지역의 부동산 가격 하락은 마치 노원의 가격 상승을 거꾸로 돌려놓은 듯한 분위기다. 만약 강남 일대를 ‘노원 역전현상’이라는 시나리오에 대입하면 강남 서초의 가격 폭락이 이어질 차례인 것이다.

◆뉴타운 공방, 누구 책임?

18대 총선의 최고 쟁점사항이었던 뉴타운 공방은 선거 후 오세훈 서울시장의 ‘추가지정 유보’라는 발언 이후 책임론으로 번졌다. 오 시장은 1~3차 뉴타운 사업이 가시화돼고 부동산 가격에 큰 영향이 미치지 않는 선에서 뉴타운 추가지정을 검토할 것이라는 의견을 선거 이후 다시 한번 밝힌 바 있다.

그동안 야당에서는 오 시장이 총선에서 뉴타운 추진 공약을 내세웠던 다수의 한나라당 의원을 의도적으로 도운 것이 아니냐는 의혹을 제기했다. 또 야당은 한나라당이 확정되지 않은 뉴타운 사업을 추진하겠다는 공약을 내세웠다며 선거법 위반이라고 주장해 왔다.

이에 대해 조영식 중앙선거관리위원회 사무총장은 4월29일 선거법 위반에 관해 허위사실 공표 혐의가 없다고 결론지었다. 조 사무총장은 국회 행정자치위원회 전체회의에서 “후보자들이 제출한 공보자료와 홍보물을 검토한 결과 허위사실 공표의 혐의를 발견하지 못했다”고 밝혔다.

한편 한나라당 뉴타운 긴급대책 소위원회 소속 정태근, 권택기, 김성식, 강용석 당선자는 4월28일 오 시장과 만나 뉴타운 문제를 논의하기 위해 5월6일 당정협의를 갖는데 합의했다. 문제는 한나라당과 오세훈 서울시장의 견해차이가 좁혀지지 않은 상황이다.

졸지에 양치기 소년이 된 한나라당 의원은 자신들이 내건 공약이 추진되도록 지속적인 압박을 가하고 있는 가운데 오 시장은 부동산 가격 안정이 전제돼야 한다는 방침에는 양보할 수 없다는 입장이다.

◆향후 뉴타운 추진 전망

일단 전문가들은 4차 뉴타운을 빠른 시일 내에 발표하지 않을 것으로 보고 있다. 2002년 10월 시범 뉴타운 발표 이후 2004년을 제외하고 매년 뉴타운 발표를 했지만 올해 안에 발표하는 것은 시기상조라는 것이다. 총선 당시 공약 남발로 서울 전체가 뉴타운 기대감에 들떠있는 데다 강북의 뉴타운, 재개발 호재 등으로 인한 가격상승이 부담스러운 상황이기 때문이다.

김학권 세중코리아 대표는 "서울시가 뉴타운 개발에 대해 쉽사리 진행하지 않을 것으로 본다"고 운을 뗀 뒤 "그러나 조합에서 추친하는 재개발의 경우 요건이 맞으면 허가해 줄 수밖에 없기 때문에 디자인과 계획도시 조성에 중점을 두는 서울시 입장에서는 뉴타운이라는 광역화된 개발에 매력을 느끼는 것은 사실"이라고 말했다.

김 대표에 따르면 서울시가 집값 상승의 원인이 있다 하더라도 개발 압력에 어쩔수 없이 승인을 해줄 수 밖에 없다는 것. 즉 무분별한 재개발을 방치하는 것 보다는 계획된 도시개발 쪽으로 움직일 가능성이 크다는 설명이다.

일반적으로 부동산 전문가들은 뉴타운 추진 시기를 2009년 하반기에서 2010년으로 전망하고 있다. 김 대표는 2년 후인 2010년 경 상황에 따라 뉴타운 지정 시기를 결정할 것으로 내다봤다. 또 다른 부동산 전문가는 이보다 조금 앞선 내년 하반기면 뉴타운 지역이 드러나지 않겠느냐고 조심스레 전망했다.

서울시 입장에서 보면 우선 재개발 속도를 다소 늦추면서 상황에 따라 4차 뉴타운 지정을 할 것으로 보인다. 18대 총선에서 26개의 뉴타운 공약이 쏟아져 나와 검토 과정에서 많은 인력과 시간이 필요하기 때문이다.