부동산 펀드, 취득세·등록세, 일반 세율의 50%

부동산펀드로 부동산투자를 하면 부동산 관련 세금은 더 적을까 아니면 더 많을까.

지난해 주식형펀드가 인기를 얻었던 이면에는 주식시장의 호황도 있었지만 주식매매차익에 대한 비과세도 한몫한 바 있다.


부동산펀드도 이렇게 세금면에서 유리하다면 투자매력이 충분하다고 할 수 있다. 그러나 과세되는 세금 종류가 다르고 투자방법이 달라 직접적으로 비교하기는 쉽지 않다.

개인이 직접투자를 하는 경우 부동산을 취득하거나 보유, 처분할 때에는 취ㆍ등록세, 재산세, 종합부동산세 및 양도소득세를 낸다.

반면 부동산펀드의 경우 수익이 투자자에게 이전되는 과정에서 이자소득이나 배당소득으로 구분해 과세하게 된다. 부동산과 관련한 각종 세금은 펀드가 미리 납부하는 구조다. 다만 직접투자의 경우 부동산양도소득이나 임대소득은 이자소득 또는 배당소득보다 통상 높은 세율이 적용되는 점은 주목할 필요가 있다.


자산운용협회 관계자는 "부동산펀드의 대부분은 부동산개발사업에 투자하는 프로젝트 파이낸스형이어서 개인의 직접투자와는 비교할 수는 없다"며 "다만 임대형 부동산펀드의 경우 직접대출과 비슷한 유형이라고 볼 수 있고 이 경우 세금은 전혀 다른 세율이 적용되므로 그때그때 다르다"고 말했다.

◆이자소득과 배당소득으로 낸다

투자자의 입장에서는 부동산의 취득, 보유, 처분 단계에서 세금을 직접 낼 필요는 없다. 또 채권 등 수익증권의 운용이나 대출을 하고 받은 이자에 따른 세금도 직접 내는 것은 아니다.

펀드를 운용하면서 얻은 수익에서 제반 비용이나 세금을 제한 이익, 즉 투자자에게 귀속되는 이익에 대해서만 세금을 내게 된다.

이에 대해서는 이자소득 또는 배당소득으로 과세된다. 이때 펀드의 결산기간 동안에 신탁자산의 평균 50% 이상 이자소득이 발생하는 금융자산에 투자해 운용한 이익은 이자소득으로 구분한다. 또 신탁자산의 평균 50%를 초과해 배당소득이 발생하는 자산에 투자해 운용한 투자신탁의 이익은 배당소득으로 구분해 과세한다.

◆취ㆍ등록세는 절반

일단 부동산펀드가 내는 취득세와 등록세는 일반 세율의 50%에 불과하다.

조세특례제한법에서는 부동산펀드 지원을 목적으로 부동산펀드의 재산으로 2009년 12월31일까지 취득하는 부동산의 취득세에 대하여 그 세액의 50%에 상당하는 세액이 감면된다.

수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역에 해당하는 경우에는 취득세 3배 중과규정이 적용된다. 다만 이 경우는 원시취득인 신축 또는 증축의 경우만 해당돼 매매를 통해 부동산을 취득하는 경우에는 중과되지 않는다.

또 조세특례제한법은 부동산펀드가 그 재산으로 2009년 12월31일까지 취득하는 부동산의 등록세에 대해 50%를 감면하고 과밀억제권역에서 부동산을 취득하는 경우에도 등록세 3배 중과대상에서 배제하고 있다.

◆임대사업은 펀드가 유리

최근 정부는 민간펀드를 활용한 지방 중형 미분양 아파트를 대상으로 매입임대사업 활성화를 지원하기 위해 제도를 개선했다. 정부가 마련한 법인세법과 종합부동산세법 시행령 개정안은 세금면에서 현재의 일반 매입임대사업보다 훨씬 더 유리한 조건을 명시하고 있다.

이 개정안에 따르면 리츠나 부동산펀드가 올해 취득하는 매입임대주택(수도권 제외)은 면적 및 가격요건을 건설임대주택 수준으로 완화했다. 매입임대주택의 종래 기준은 국민주택 규모(85㎡) 이하여야 했지만 149㎡로 상한을 높였다.

또 종부세 가격요건도 3억원에서 6억원 이하로 상향조정했다. 다만 일반 매입임대사업과 형평을 고려해 올해 말까지 1년간만 한시 적용할 방침이다.