부동산도 펀드로 투자한다

부동산펀드시장이 빠르게 성장하고 있다. 지난 2006년 말 4조974억원에 불과했던 부동산펀드 설정액은 지난해 말 6조8170억원으로 1년새 66.4%나 성장했다. 올 3월6일에는 7조60억원으로 7조원을 돌파했으며 4월3일 현재 설정액은 7조3340억원을 기록하고 있다.

최근 주식시장의 부침이 심해지면서 주식형펀드보다는 안정적인 부동산펀드에 대한 관심이 높아지고 있는 데 따른 것이다.


또 부동산펀드는 보통 연 8% 이상의 안정적인 수익을 목표로 하는 경우가 많아 수요자들에게 매력적이라는 평가다. 전문가에 의한 간접투자는 개인의 직접투자보다 안전한 데다 투자비용도 상대적으로 적게 드는 것도 장점이다.

하지만 이런 장점에도 불구하고 일반인들은 부동산펀드를 접하기가 쉽지 않다. 대부분 사모펀드로 조성되기 때문이다.

한국펀드평가 집계에 따르면 설정액 10억원 이상으로 현재 운용 중인 부동산펀드 가운데 사모펀드는 180개에 달한다. 이에 반해 공모펀드는 30개에 불과하다.


한 자산운용업계 관계자는 "보통 공모펀드는 30명이 넘는 투자자로부터 투자를 받는 경우가 보편적인데 부동산사업의 특성상 초기에 큰 자금이 필요하므로 공모로 자금을 모으기가 쉽지 않다"며 "사모펀드로 하는 경우에도 수백억~수천억원의 자금이 필요한 부동산사업에서 30명 이하의 개인이 각각 수십억씩 투자하기를 기대하는 것이 어려워 일반인들에게 공개하지 않고 기관투자자를 대상으로 자금으로 모으는 경우가 대부분"이라고 설명했다.

이 관계자는 이어 "일반인이 부동산 사모펀드에 투자하기 위해서는 최소 50억원 이상은 있어야 가능할 것"이라고 덧붙였다.

부동산펀드는 보통 투자대상에 초기 대규모 자금을 투자하는 경우가 많다. 따라서 일반 주식형펀드처럼 펀드를 설정한 후 판매에 나서는 것과 달리 미리 기관투자자들을 모아 투자자금을 마련하고 펀드를 설정함으로써 추후 판매과정을 거치지 않는 경우가 대부분이다.

하지만 자산운용사들은 간간이 공모펀드도 출시하고 있기 때문에 펀드시장을 눈여겨보고 있으면 투자대상을 물색하기는 어렵지 않다.

◆부동산 직접투자와 리스크는 같다

부동산펀드도 부동산이 갖고 있는 위험을 고스란히 안고 있다. 부동산이 공통으로 갖고 있는 위험으로는 부동산에 대한 정부 정책의 변화 및 시장의 변화다.

대출형펀드는 부동산 경기가 크게 하락할 경우 시공사의 지급보증능력이 악화되거나 담보가치가 급격하게 하락할 위험이 있다. 따라서 투자자는 시공사의 신용등급과 사업 인허가와 관련된 위험을 사전에 검토해야 한다.

임대형펀드의 경우 임대료 하락 리스크 및 공실 리스크가 항상 공존한다고 봐야 한다. 특히 만기 시 부동산 가격하락으로 투자손실을 볼 수도 있다.

경매형펀드는 투자대상이 미리 정해진 것이 아닌 블라인드 방식으로 저평가된 부동산에 투자해 수익을 실현하는 방식이기 때문에 무엇보다도 운용인력의 전문성이 있는지 운용체계는 적합하고 투명한지를 살펴야 한다.

부동산펀드의 투자대상은 명확하다. 건물이면 어디에 있는 어떤 건물, 토지면 어디에 있는 어떤 넓이의 토지, 개발사업이면 어떤 내용의 개발사업인지가 확실하다. 주식형펀드가 '국내의 우량기업' 등 두루뭉술한 기준을 갖고 있는 것과 분명하게 대별된다.

따라서 부동산펀드는 투자자 스스로 투자대상이 어떤 것인지 면밀히 조사해보고 투자여부를 판단해야 한다.

◆부동산개발에 뛰어드는 부동산펀드

부동산펀드 중 대부분이 프로젝트 파이낸스(PF)형 부동산펀드다. 말 그대로 아파트나 상가, 오피스텔 등을 신축하는 곳에 필요한 자금을 대출한 후 안정적인 대출이자를 지급받는 것을 목적으로 한다.

이런 형태의 PF형 부동산펀드의 경우 모든 부동산개발사업이 안고 있는 리스크를 그대로 갖고 있다고 보면 된다.

부동산투자는 실물이 확보되기 때문에 안정성을 갖고 있지만 정부의 정책방향이나 부동산가격의 변동에 따라 가격이 변동될 수 있고 유동성부족에 따라 환금성이 제한될 수도 있다.

시행사나 시공사 부도 및 시행사나 시공사 교체 등으로 인한 사업 지연 및 원리금 상환 지연 또는 미상환의 위험도 내포하고 있다. 또 사업부지 확보 리스크, 인허가 리스크, 준공 리스크, 이자확보 리스크 등 사업진행단계에 따른 각종 위험도 부동산개발사업과 똑같다.

예를 들어 KB웰리안부동산8호펀드의 경우 거제시 신현읍 수월리 1118-18 일대에 GS건설이 1196가구의 아파트를 짓는 개발사업에 투자하는 펀드다. 시행사는 윤석개발이다.

이 부동산개발사업은 PF방식으로 투자해 수익을 추구하도록 구조화한 펀드로 6개월 단위로 수익금을 투자자에게 분배한다. 주된 수익원은 시행사로부터 수취하는 대출이자다.

따라서 KB웰리안부동산8호펀드에 투자하려는 투자자들은 거제시의 공간구조 및 인구, 교통 등을 통한 입지분석뿐 아니라 시행사나 시공사의 재무안정성 및 미래능력, 채권확보 방안, 분양예측까지 고려해야 한다.

지난해 3월에 2100억원 규모로 설정된 이 펀드는 4월4일 현재 3개월 수익률 1.85%, 1년 수익률 7.75%로 순항을 하고 있다.



◆임대사업하는 부동산펀드 선택 신중해야

임대사업에 투자하는 부동산펀드는 업무용 또는 상업용 부동산을 매입하고 임차인에게 임대해 임대수입을 지속적으로 누리는 것을 목적으로 한다. 향후 부동산 가치상승에 따른 차익도 노릴 수도 있다.

임대형 부동산펀드는 부동산펀드 가운데 수익률 차이가 가장 극명하게 드러난다. 3개월 수익률이 40%를 돌파한 펀드가 있는가 하면 마이너스인 펀드도 있다. 해당 임대사업의 성공유무와 직결되기 때문이다.

4월4일 현재 수익률이 가장 높은 임대형 부동산펀드는 맵스프런티어부동산5호 펀드(공모)다. 3개월 수익률은 41.22%, 1년 수익률은 50.50%다.

이 펀드는 서울특별시 송파구 가락동 98-4에 소재한 맵스송파타워(옛 동원증권 가락사옥) 건물을 매입해 임대사업을 통한 수익창출 및 추후 부동산 매각을 통한 자본이득을 도모하는 펀드다. 이 건물은 지하 6층~지상 19층 규모다.

반면 동양부천투나사모부동산1호펀드(사모)는 올 들어 수익률이 마이너스로 돌아섰다. 4월4일 현재 3개월 수익율이 무려 -20.74%다.

이 펀드는 부천 송내역 인근 쇼핑몰 ‘투나’의 6층 전체 점포를 매입해 펀드로 상품화한 것이다. 이 펀드 설정 당시에는 100% 임대가 끝났지만 현재는 리모델링 공사로 모든 점포가 아래층으로 옮겨간 상태다.

소규모 상가를 없애고 대규모 오피스로 바꿀 계획이지만 입주업체를 아직 모두 구하지는 못한 상태여서 리모델링 공사도 차일피일 미뤄지고 있는 실정이다. 이 때문에 지난해 말부터는 임대수업이 전혀 없다. 임대사업의 가장 큰 위험인 '공실 리스크'를 맞은 셈이다.

다올뉴리더일산사모부동산펀드 역시 마이너스의 늪에서 빠져나오지 못하고 있다. 이 펀드는 경기도 고양시 일산동구 장항동 'SK엠시티' 지상 15층 오피스건물 1개동에 투자하는 펀드다. 해당 상가는 분양과정에서의 법적분쟁으로 분양이 늦어진 것을 매입한 것인데 임차인 모집에 시간이 걸리면서 수익률이 개선되지 않고 있다.



◆공매나 경매로 돈버는 부동산펀드

공ㆍ경매형 부동산펀드는 법원이 실시하는 경매나 공공기관에서 실시하는 공매를 통해 저가로 부동산을 매입한 후 임대하거나 매각처리해 수익을 노리는 펀드다.

다른 부동산펀드와의 차이점은 부동산을 취득하는 방법으로 경매를 거친다는 것이다. 매입단가를 낮출 수 있다는 장점이 있지만 경매 자체가 가진 위험도 고스란히 안고 있다.

따라서 다른 부동산펀드와 달리 명도 리스크가 존재한다. 부동산의 불법 점유자들로 인해 명도가 지연되거나 추가 비용이 수반될 수 있는 위험이 있다.

보통 낙찰 후 6개월 이내에는 대항력이 없는 모든 점유자는 법원의 인도명령으로 명도가 가능하고 낙찰 후 6개월 이후에도 명도소송을 통해 명도를 할 수 있다. 하지만 이런 경우 부동산 인수 자체에 시간이 걸릴 수밖에 없다.

현재 시판되고 있는 부동산펀드 가운데 공ㆍ경매형 부동산펀드는 그 숫자가 상대적으로 매우 작다.

◆리츠? 부동산펀드?

부동산펀드라면 제일 먼저 떠오르는 것이 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)다.

그러나 리츠는 부동산펀드와 태생부터가 다르다. 리츠는 부동산투자회사법에 의해 국토해양부의 허가를 받아 주식회사 형태로 설립한다. 반면 부동산펀드는 간접투자자산운용업법에 기반해 금융위원회에 신고하는 투자신탁(법인격 없음)이다.

리츠는 최소 100억원 이상의 자본금이 필요하지만 부동산펀드는 이런 조건이 없다.

투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하고 얻은 수익을 투자자에게 배당한다는 점에서는 서로 유사하다. 하지만 리츠는 주식발행을 통해 투자자금을 모으고 부동산펀드는 공모나 사모를 통해 자금을 조성한다.

따라서 리츠는 주식시장에서 언제든지 사고팔 수 있는 유동성을 갖추고 있다. 또 리츠는 주식시장에서 양도를 통해 중간환매가 가능하지만 부동산펀드는 설정기간 내에 환매가 불가능하다.