주택연금 제도 어떻게 달라지나

주택금융공사가 대출금이 있거나 전세보증금이 끼어 있는 주택도 주택연금에 가입할 수 있도록 함에 따라 향후 주택연금 시장 활성화에 많은 도움이 될 것으로 보인다. 이번에 달라지는 주택연금 제도를 문답으로 정리한다.

-주택담보대출이 아닌 신용대출도 주택연금으로 상환할 수 있나.
▶신용대출 또는 사채는 주택에 저당권을 설정하지 않고 빌린 채무이므로 주택연금으로 상환할 수 없다. 주택연금으로 상환할 수 있는 채무는 △주택에 저당권을 설정하고 받은 대출금 또는 대여금 △주택에 전세권을 설정하고 받은 전세보증금 △임대차계약을 체결하고 받은 임대보증금 등이다.
주택에 저당권을 설정한 금전채무라면 채권자가 은행뿐만 아니라 보험사, 새마을금고, 대부업체 및 다른 사람이라도 관계없다.


-주택연금에 가입하기 몇 달 전에 상환한 담보대출도 가능한가.
▶가입할 당시에 상환할 잔액이 남아 있어야 하며, 만약 이미 갚아서 상환할 잔액이 없는 경우는 제외된다.

-본인이 살지 않고 전세 준 아파트의 전세보증금도 가능한가.
▶주택연금은 소유자 본인 또는 배우자가 해당 주택에 거주하는 것을 기본요건으로 하고 있기 때문에 소유자와 배우자가 모두 살지 않으면서 주택을 전부 임대했다면 가입하실 수 없다. 다만 전세 준 아파트의 보증금을 수시인출금으로 상환하면서 동시에 소유자나 배우자가 그 아파트에 이사해서 사는 조건이라면 가능하다.

-상환할 담보대출금이나 임대보증금이 많아도 상관없나.
▶담보대출금이나 임대보증금 중 일부는 수시인출금을 받아서 갚고 나머지는 이용자가 자기자금으로 직접 갚으면 가능하다. 그러나 상환할 기존 채무가 너무 많아서 집값을 초과하거나, 수시인출금과 자기자금을 합쳐도 다 갚지 못하면 가입할 수 없다.


-담보대출도 있고 임대보증금도 여러 건이 있는 경우는.
▶상환할 소액의 담보대출과 임대보증금이 여러 건 있더라도 수시인출금과 자기자금으로 가입 후 1개월 이내에 모두 상환할 수 있으면 가능하다.

-아들이 사업자금이 부족해서 부모 소유 주택을 담보로 맡기고 받은 대출이 있는데.
▶수시인출금으로 상환할 수 있는 담보대출은 주택소유자 본인 또는 배우자 명의의 대출이다. 자녀 또는 타인이 채무자인 경우에는 해당 되지 않는다.

-만약 수시인출금을 받고도 채무상환 약속을 어기면 어떻게 되나.
▶가입 후 수시인출금을 찾아서 1개월 이내에 담보대출금 등을 상환하지 않으면 더 이상 월지급금을 받을 수 없게 되며 계속해서 약속이행이 이루어지지 않으면 계약이 종료될 수 있다. 만약 월지급금이 정지되어 있는 도중에 상환하게 되면 월지급금을 다시 받을 수 있다.

-전세보증금을 다 갚고 나면 다시 전세나 월세를 놓을 수 없나.
▶주택연금을 이용하는 도중에 다시 전세나 보증금이 있는 월세를 놓을 수 없다. 다만 소유자나 배우자가 거주하면서 주택의 일부를 보증금 없이 월세만 받는 것은 무방하다.

-담보대출금을 상환하고 나면 정작 월수령액이 적어서 이용자가 오히려 불리한 것 아닌가.
▶이번 제도개선은 담보대출이나 임대보증금이 소액이라도 이를 미리 갚지 못하기 때문에 주택연금제도를 이용할 수 없었던 분들을 위한 것이다. 수시인출금으로 담보대출을 상환하면 월지급금이 줄어들기는 하지만 반대로 기존 담보대출에 대한 이자상환이 없어져 크게 불리하지는 않다.

-수시인출금으로 갚을 수 있는 금액이 너무 적은데.
▶만약 수시인출금으로 너무 많은 담보대출금을 상환시키도록 하게되면 반대로 월지급금이 매우 작아져서 사실상 노후생활비를 확보하지 못하는 결과를 초래하게 된다. 특히 주택연금이 채무상환보다는 평생 동안 안정된 노후생활을 보장하는 목적으로 도입된 제도임을 고려한 것이다.

-수시인출금의 용도확대는 신규가입자에게만 해당되나.
▶신규가입자는 물론 기존가입자도 종신혼합방식을 선택한 경우라면 수시인출금 용도확대의 혜택을 볼 수 있다.

-수시인출금의 사용용도는 어떻게 확인하나.
▶공사에 제출하는 영수증, 계산서, 고지서, 계약서 등 지출증빙자료로 확인한다. 그러나 영수증 등을 분실하여 제출할 수 없더라도 간단한 확인서만 제출하면 가능하다.

-수시인출금 사용대상을 손자.손녀까지 확대하는 이유는.
▶손자.손녀를 조부모가 양육하거나 자녀세대와 함께 사는 가정 등 이용자의 다양한 수요를 충족시키고 불편을 해소하는 차원이다.

-주택투기자금으로 이용되거나 변칙상속 될 소지는 없나.
▶수시인출금은 주택구입자금 및 사치오락성지출이 아닌 병원비, 자녀결혼비 등 목돈생활비로 사용하기 위해 미리 설정하고 이를 인출할 때마다 그 용도를 공사가 확인한다.

또 수시인출금으로 설정할 수 있는 최고금액이 나이가 많고 집값이 비싼 경우에 한하여 9천만원 정도이고, 변칙상속을 위해 굳이 주택연금제도를 악용한다는 것은 현실적으로 가정하기 어렵다.

-이미 가입한 사람도 월지급금 증가 옵션을 선택할 수 있나.
▶기존 가입자는 월지급금 증가 옵션을 선택할 수 없고, 이미 받고 있는 월지급금을 그대로 평생 동안 받게 된다. 한편 앞으로 월지급금 증가 옵션을 선택한 경우 이를 중간에 변경할 수 없다.

-월지급금 증가 옵션을 선택한 경우에도, 수시로 찾아 쓸 수 있는 종신혼합방식에 가입할 수 있나.
▶월지급금 증가 옵션은 종신지급방식이나 종신혼합방식에서 모두 선택할 수 있다. 따라서 매달 월지급금만 받는 종신지급방식과 일부 금액은 수시인출금으로 사용하고 나머지는 월지급금으로 받는 종신혼합방식 중에서 하나를 결정하고 난 후에 각각의 월지급금을 고정으로 받을지 증가하여 받을지를 선택할 수 있다.

-월지급금 증가율 3%가 물가상승률에 따라 매년 변경되나.
▶향후 실제 물가가 크게 변동해도 월지급금 증가율 3%는 변경되지 않는다. 월지급금 증가 옵션을 선택하면 월지급금이 가입할 때부터 매년 3%씩 증가하는 스케줄에 따라 월지급금을 받게 될 뿐이다.

-월지급금 증가 옵션이 지금보다 이용자에게 더 유리한가.
▶어느 쪽이 더 유리하다기 보다, 개인 사정이나 소비패턴에 따라 이용자가 결정할 사항이다. 일반적으로 나이가 들수록 생활비가 점차 감소하지만 최근에는 의료비 지출이 증가하는 경향이 있다. 다만 월지급금 증가 옵션을 선택하면 가입 후 상당기간동안 상대적으로 월지급금이 적기 때문에 신중하게 선택할 필요가 있다.