경매, 이제는 틈새를 노려라

법원 부동산경매에서 유찰이 많은 물건일수록 최저 입찰가가 떨어져 많이 남는 것이 사실이다. 그러나 유찰이 잦은 물건은 경쟁자가 많이 몰리거나 권리상 문제나 명도의 어려움이 있는 경우가 많다.

게다가 최근에는 경매시장에 뛰어드는 투자자가 늘어 낙찰가율도 상승세를 타고 있다.


이 때문에 전문가들은 첫 입찰이나 1회 유찰 매물이라도 충분한 시세차익을 거둘 수 있다면 과감하게 투자할 필요가 있다고 조언한다. 또 남들이 눈여겨보지 않는 틈새를 적극 공략할 필요가 있다고 강조한다.

◇서울 낙찰가율 85% 넘어

낙찰가율은 최초 감정가에 대한 낙찰가 비율을 말한다. 낙찰가율이 높을수록 입찰자들의 경쟁이 치열하다고 볼 수 있다.


경매정보전문업체인 지지옥션에서 이달 7일부터 20일까지 분석한 서울지역 경매 아파트 낙찰가율은 86.8%로 85%를 넘어섰다. 1개월 전보다 2.4%포인트나 상승한 수치다.

강북지역의 경우 낙찰가율이 90%를 넘어 감정가에 거의 육박하는 수준까지 치솟고 있다. 가장 높은 낙찰가율을 기록한 강북구, 노원구, 도봉구, 성북구, 은평구 등 강북권은 96.4%로 1개월 전의 85.9%보다 10.5%포인트 올랐다.

서울지역 낙찰가율 상승은 강북권이 주도했으며 평균 응찰자 수도 11.3명으로 전체 평균 경쟁률 7.0명보다도 4.3명이나 많았다. 마포구, 서대문구, 용산구, 종로구, 중구 도심권은 90.7%로 1개월 전의 84.9%보다 5.8%포인트 상승했다.

또 강서구, 관악구, 구로구, 금천구, 동작구, 양천구, 영등포구 등 강서권의 낙찰가율은 89.4%로 1개월 전 84.3%보다 5.1%포인트 올랐다. 강남구, 서초구, 송파구 등 강남권의 낙찰가율은 83.1%로 1개월 전 82.2%보다 0.9%포인트 상승했다.

반면 강동구, 광진구, 동대문구, 성동구, 중랑구 등 강동권의 낙찰가율은 77.7%로 1개월 전의 83.5%보다 5.8%포인트 하락해 대조적인 현상을 보였다.

감정가보다 월등히 높은 가격에 낙찰받는 경우도 생기고 있다. 지난 18일 서울북부법원에서 경매된 서울 노원구 상계동 407-7 충효파크타운의 전용면적 78㎡ 아파트의 경우 7명의 응찰자가 입찰해 감정가 1억8000만원 보다 115% 높은 2억788만원에 낙찰됐다. 11일 경매된 서울 도봉구 창동 805 동아그린아파트의 전용면적 60㎡는 무려 30명의 응찰자가 몰려 감정가 2억3000만원보다도 높은 2억3139만원에 낙찰됐다.

◇틈새를 노리는 것도 방법

물건에도 아무 문제가 없고 권리상에서도 문제될 것이 없으며 집주인이 살아 명도의 어려움도 없는 집이라면 누구나 관심을 가지게 된다. 경쟁률은 높아지고 낙찰가율도 따라서 치솟게 된다. 큰 차익을 기대하기 어렵게 되는 상황이다.

전문가들은 이렇게 남들이 줄을 서서 입찰하는 물건은 크게 관심을 갖지 않는다. 오히려 남들이 꺼리는 물건을 찾아 파고드는 전략을 취한다.

부동산경매 전문가인 P모씨는 감정가 8억4000만원, 최저가 5억4000만원인 다가구주택을 단독 응찰해 6억원에 낙찰받았다.

이 물건이 여러 차례 유찰되면서 입찰 최저가가 크게 낮아질 수 있었던 것은 이 집에 유치권이 설정돼 있었기 때문이다. 유치권은 공사대금미납을 이유로 공사업체가 해당 주택 등을 점유하고 있는 경우 등을 말한다.

그러나 P씨는 이 유치권에 대해 엄밀히 분석했고 유치권의 법적시한이 이미 끝나 있었던 것을 발견했다. 그는 "법적으로 엄밀히 따지면 당시 해당 유치권은 애초부터 성립되지 않는 것이었다"며 "경매에서는 법을 얼마나 잘 아느냐가 성패를 가른다"고 설명했다.

유찰을 기다리지 않고 곧바로 입찰에 들어가기를 권유하는 전문가도 있다.
좋은 물건이 나오더라도 많은 입찰자들은 1회 이상 유찰을 기다려 최저 입찰가가 낮아지기를 기대하는 경향이 있는데 이를 역이용하는 것이다.

최초 입찰물건이나 1회 유찰 물건의 경우 남들이 쉽게 접근하지 않는 물건에 도전해 낮은 경쟁률로 좀더 쉽게 낙찰받는다는 전략이다. 가장 먼저 따지는 것은 그 집의 투자가치다. 현장방문 등을 통해 집의 가치가 감정가보다 충분히 높다고 판단되면 한 번도 유찰되지 않았더라도 과감히 입찰하는 경우다.

한 경매 전문가는 "첫 입찰 또는 1회 유찰 매물이라도 충분한 시세차익을 거둘 수 있다면 과감하게 투자해야 한다"며 "이를 위해 투자호재를 정확히 간파하는 능력을 키우는 것은 무엇보다 중요하다"고 강조했다.