금리 인하시에는 변동금리 대출이 유리

바야흐로 '부동산 불패 신화'가 흔들리고 있다. "집은 사는 것이 아니라 사는 곳"이라는 서울시 장기전세주택의 구호에도 고개가 끄덕여진다.

내집 마련의 꿈이 좀 더 가깝게 다가오는 것 같다. 하지만 현실은 그렇지만은 않은 것이 현실이다. 그렇다고 최근의 '이자 폭탄'이 무섭다고 마냥 내집 마련을 미루기도 어렵다. 다행히 주택담보대출의 기준 금리로 적용되는 양도성예금증서(CD)금리가 14일 5개월여 만에 최저치로 떨어지면서 연 5.3%대에 근접했다는 것은 조금이나마 걱정을 덜어주고 있다.


전세자금대출 금리도 내려가는 추세다. 자녀들이 성장해 좀더 넓은 집으로 옮겨가려는 계획을 갖고 있거나 전세금을 올려줘야 하는 이들이라면 대출 상품에 적극적으로 눈을 한번 돌려보자.

주택 관련 대출 상품은 금액이 크고 대부분 10년 이상 최고 30년 장기상품이기 때문에 그야말로 신중한 선택이 요구된다. 또한 워낙 많은 종류의주택 대출 상품이 있고 금리 및 조건도 각양각색이라 선택하기가 만만치 않다.

이에 대해 '빚 확실하게 줄여주는 63가지 비법'의 저자 이원일 딜로이트컨설팅 금융컨설팅담당 부장은 "대출여부를 결정하고, 금액과 기간을 결정하며, 상품을 선택하고, 대출 받을 금융기관을 결정하는 단계별 전략에 따라 가장 유리한 대출상품을 찾아보라"고 권했다.

◆소득 40% 이내서 대출 결정 바람직


주택 관련 대출을 고려할 때 가장 먼저 고민해보아야 할 것은 과연 대출을 받아가며 내 집을 마련할 것인가 말 것인가에 있다. 대출을 통해 내집 마련 후 집값이 얼마나 올라주느냐, 최소 이자비용만큼 올라주느냐가 선택의 관건이 된다는 게 전문가의 견해다.

대출을 결정했으면 다음으로 어느 정도 대출을 받을까 결정해야 한다. 구입가 또는 분양가 대비 적정 대출금액을 산정하는데 이것은 그리 바람직하지 않다. 금융감독당국은 연간 대출원리금 합계가 연간 가계소득의 40% 이내여야 감당할 수 있는 채무 수준이라고 판단한다.

대출 상품을 결정할 때는 먼저 변동금리 상품을 선택할 것인지 고정금리를 선택할 것인지를 결정한다.

지난해 말 금리가 연일 치솟는 상황을 겪으면서 많은 사람들이 고정금리 상품을 선택해야 하는 것으로 생각하지만 꼭 그런 것은 아니다. 이 부장은 "고정금리와 변동금리의 차이가 0.5%포인트 이내라면 고정금리가 유리할 수 있지만, 지금처럼 금리가 고점을 찍고 내려가려는 움직임이 보이는 시점에 고정금리를 선택하는 것은 현명한 선택이 아닐 가능성이 크다"고 조언했다.

◆주택금융공사 '보금자리론' 가장 유리

현재 주택담보대출 상품은 주택금융공사와 은행, 보험사 등에서 다양하게 내놓고 있다. 이중 최근 가장 좋은 반응을 얻고 있는 것은 주택금융공사의 보금자리론이다.

10년 만기 기준 금리는 연 6.75%이지만 근저당 설정비와 이자율 할인수수료를 부담하면 최저 6.55%까지 떨어진다.

고객의 신용도와 상관없이 만기별로 차등화된 금리가 적용된다는 점에서 신용도가 낮은 서민에게 특히 유리하다.

주택담보인정비율(LTV)을 집값의 70%까지 받을 수 있다는 점도 강점이다. 하지만 대출 자격이 엄격히 제한된다. 우선 무주택자 또는 1가구 1주택자에 한해 대출자격이 주어진다. 또한 대출 한도는 3억원 이내며 6억원 이내의 주택만 대상이 된다.

보금자리론은 국민은행, 기업은행, 농협중앙회, 신한은행, 광주은행, LIG손해보험, 대한생명, 삼성생명 등 21개 금융기관이 취급하고 있다. 금리나 한도가 은행별로 다르지 않기 때문에 취급 금융기관 중 거래가 편리하거나 주거래 금융기관을 선택하면 된다.

그러나 보금자리론과 달리 시중 금융기관에서의 주택담보 대출의 선택은 곧 금리 비교로 연결된다. 같은 조건의 담보대출이라 해도 금리와 한도, 금리 감면 조건이 다르기 때문에 자신에게 가장 잘 맞는 금융기관의 상품을 선택하는 게 중요하다.

국민은행은 2월11일 현재 기준 기본 금리 연 7.67%(3개월 변동 기준)의 변동금리부 주택담보대출을 판매하고 있다. 대출 금액은 매매금액의 100%와 담보평가금액 중 적은 금액을 기준으로 한다. 최저 1년 이상 최장 30년 이내 분할상환이 가능하다.

신한은행은 고객이 금리와 상환 방법을 자유롭게 결정할 수 있는 '신한장기모기지론'을 판매하고 있다. 대출기간은 10년 초과 30년 이내이며 대출 금리는 3개월, 6개월, 1년, 3년, 5년 등 6가지 연동방법으로 다양하게 선택할 수 있다.

주거래 고객이나 당행 신용카드 소지 및 급여 이체 신청 등 거래 실적에 따라 최대 1.1% 금리 감면이 가능하다. 2월14일 기준 3개월 CD연동 상품의 금리는 연 7.45%이다.

보험사들의 주택담보 상품도 관심을 가질 만하다. 은행의 조건과 크게 다르지 않아 조건에 따라 선택의 폭을 넓힐 수 있다. 최저 금리는 연 7.7%다.

교보생명은 '교보더블찬스모기지 보험 대출'을 내놓고 있는데 집값의 80%까지 대출이 가능한 것이 강점이다. 2월11일 기준 적용 금리는 최저 6.11%에서 최고 7.71%다. 대한생명은 '홈드림모기지론'으로 CD연동형과 국고채연동형 주택담보대출 상품을 판매하고 있다. CD연동형은 연 6.43~7.93%, 국고채연동형은 연 7.38~7.58%(1월16일 기준)의 금리를 적용하고 있다.

최근 전세자금대출의 문턱도 낮아졌다. 그간 전세자금대출은 주택담보대출과 달리 '확실한 담보'가 없어 은행에서 보증을 요구하고 절차가 까다로웠다. 그러나 최근 은행들이 특화된 전세 상품을 내놓으며 금리를 낮추고 대출 대상을 넓혔다.

우리은행의 '우리V전세론'은 아파트 면적에 관계없이 보증금의 60% 범위 내에서 최고 2억원까지 대출을 받을 수 있다. 단 서울보증보험의 신용평가를 통과한 만 20세 이상 60세 이하 세대주에 한한다. 대출 금리는 2월12일 기준 CD연동 기준으로 최저 연 7.69%까지 적용한다. 대출 기간은 1~2년 이내로 하되 조건에 따라 기한 연장도 가능하다.

농협중앙회의 'NH아파트 전세자금 대출'도 최고 2억원까지 대출이 가능하며, 기존 세입자의 경우에도 이용할 수 있다. 서울보증보험과 LIG손해보험과의 협약으로 임차보증금반환청구권을 담보화했다.

◆자격되면 무조건 국민주택기금 활용

대출신청 자격이 된다면 국민주택기금을 활용하는 것이 금리면에서는 가장 유리하다.

근로자ㆍ서민 주택구입자대출은 부부합산 연간소득이 2000만원 이하이고 무주택 세대주인 근로자 또는 서민이면 연 5.2%의 금리를 적용 받는다.

근로자ㆍ서민 전세자대출의 자격 조건도 까다롭다. 만 20세 이상 무주택 가구주로 세대 전 소득이 3000만원 이하이고, 전용면적 85㎡ 이하 주택 전세에 들어갈 때만 가능하다. 전세보증금의 70% 이내에서 최대 6000만원까지 빌릴 수 있다.

또한 근로자ㆍ서민 전세자금대출의 경우 주택금융공사의 보증을 받으면 연 4.5%로 빌릴 수 있지만, 신용등급이 떨어질 경우에는 집 주인의 '확약서'를 받아야 한다. 금리도 연 5.5%로 올라간다는 점을 유의해야 한다.