올해 부동산시장 최대 변수는 '정책'

2008년 부동산 시장은 어떻게 될까. 매년 집값, 전셋값 등 부동산 시장 향방은 집이 있거나 없거나 전 국민이 궁금해하는 공통 관심사다.

올해는 부동산 규제 완화를 공약으로 내세운 이명박 대통령 당선자의 집권 첫해여서 부동산 시장 소식에 귀를 쫑긋 세운 수요자들이 여느 해보다 많다. 부동산 시장은 고도의 심리전이 전개되는 곳인 만큼 새 정부의 정책 변화에 따라 신속하게 투자 전략을 바꿔야 할 수도 있기 때문이다.


머니투데이는 학계와 금융계, 연구소, 건설·부동산 업계 전문가 20명을 대상으로 '2008년 부동산 시장 전망과 새 정부의 정책 과제'에 대한 설문조사를 실시했다.

전문가들은 올해 집값이 지난해와 비슷한 안정세를 유지하거나 소폭 상승할 것으로 내다봤다. 전셋값은 대부분 지역이 보합세를 보이겠지만 서울 강북 등 수도권 일부 지역은 다소 상승할 수 있다는 응답이 많았다.

분양시장은 강력한 미분양 해소책이 나오지 않는 한 지난해와 비슷한 장세가 이어질 전망이다. 지방의 경우 미분양 적체 현상이 더 심화될 것으로 보인다.


부동산 시장을 좌우할 최대 변수로는 새 정부 부동산 정책, 4월 총선, 서브프라임 모기지 후폭풍, 금리 등이 거론됐다.

◇집값 급등 없을 것=전문가들은 올해 집값이 크게 오르는 등 요동칠 가능성이 낮다고 예상했다. 20명 중 15명(75%)는 안정·보합세, 5명(25%)은 물가상승률 안팎의 완만한 상승세를 보일 것이라고 답했다.

새 정부의 규제 완화 기대감에 강남 일부 재건축 아파트 호가가 오르는 등 부동산 시장이 꿈틀대고 있지만 실제 거래량 증가나 가격 급등으로 이어지기는 어렵다는 분석이다.

김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 "새 정부가 집권해도 참여정부의 정책을 단기간 뒤엎을 수는 없을 것"이라며 "주택담보대출 규제와 금리상승 여파로 주택 구매력이 약화돼 있어 전국의 집값 상승률은 1.5∼2%에 그칠 것"이라고 전망했다.

손재영 건국대 부동산대학원장은 "온갖 규제로 그동안 옴짝달싹 못했던 재건축 시장은 국지적으로 호가가 뛸 수 있지만 걱정할만한 수준은 아닐 것"이라며 "지난 2006년 가을처럼 집값이 급등할 가능성은 희박하다"고 말했다.

새 정부의 규제 완화가 본격화되고 주택 대기 수요가 매수에 나서면 집값이 오를 것이라는 시각도 있다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 "새 정부 출범 자체가 부동산 시장 호재로 작용해 전반적인 시장 흐름이 바뀔 것"이라며 "세금, 재건축 등 규제 완화 기대감이 높아 집값은 상승 곡선을 그릴 것"이라고 내다봤다.

전셋값은 입주물량 증가로 지난해와 비슷한 보합권을 유지할 것으로 보인다. 하지만 전세계약이 많은 짝수해여서 봄·가을 이사철은 강세를 보일 것이라는 전망이 우세하다. 새 정부의 신혼부부 주택 12만가구 공급 정책도 전셋값 불안 요소로 꼽힌다.

특히 서울 강북 뉴타운 등 이주 수요가 많은 일부 지역은 전셋값이 큰 폭으로 오를 수도 있다. 부동산뱅크 김용진 본부장은 "재개발 사업지 거주자들은 공사 기간 세를 얻어 살다가 재입주하는 경우가 많아 강북권 소형아파트 전셋값이 상승할 것"이라며 "강남의 경우전세 수요는 예년과 비슷하지만 입주물량이 많아 안정세를 이어갈 것"이라고 설명했다.

◇분양시장은 지난해와 비슷=올해 분양시장은 지난해와 마찬가지로 수요자 중심으로 전개될 것으로 전문가들은 내다봤다. 응답자의 50%(10명)가 수요보다 공급물량이 많아 일부 유망 단지에만 청약자들이 몰리는 현상이 지속될 것으로 예상했다.

김승배 피데스개발 사장은 "분양가가 싸고 향후 가격 상승 가능성이 높은 극소수 단지만 청약률 낙제점을 면할 것"이라며 "오는 2∼3월까지 분양가상한제 적용을 받지 않는 단지 분양이 줄줄이 예정돼 있어 미분양 물량은 더 늘어날 것"이라고 말했다.

김병호 쌍용건설 (0원 %) 사장은 "투기과열지구 해제 등 규제 완화에도 불구하고 지방 미분양 물량은 줄어들 기미를 보이지 않고 있다"며 "대출규제 완화 등 거래에 숨통을 틔워주는 강력한 대책 마련이 시급하다"고 지적했다.

1분기까지는 분양가상한제 미적용 단지와 적용 물량이 혼재돼 수요자들이 아파트 선택에 어려움을 겪을 것이라는 전망도 있다.

이상근 삼성증권 (46,650원 ▼850 -1.79%) 부동산 연구위원은 "일반 수요자들이 분양가가 싼 아파트와 전매가 가능한 아파트 중 한 가지를 고르는 것은 매우 어려운 일"이라며 "자신의 자금이나 거주상황에 따라 소신있게 결정하든지, 새 정부가 전매제한 규제를 손질할 때까지 기다리는 수밖에 없다"고 말했다.

올해 신규 분양물량은 당초 우려와 달리 크게 감소하지 않을 것으로 보인다. 대부분의 전문가들은 분양가상한제 본격 시행이 올해 공급물량에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 분석했다.

오히려 지난해보다 "소폭 증가"(9명)하거나 "큰 변화가 없을 것"(6명)이라는 응답이 많았다. "지난해보다 공급물량이 감소할 것"이라는 응답 비율은 25%에 불과했다.

김영진 내집마련정보사 사장은 "올해 전국에 쏟아지는 민간 분양아파트는 지난해보다 10% 정도 증가한 33만여가구"라며 "특히 서울지역에는 지난해보다 2배 가까이 많은 6만4000여가구가 공급돼 공급에 숨통이 트일 것"이라고 분석했다.

◇시장 최대 변수는 '정책'=올해 부동산 시장을 좌지우지할 변수로는 '새 정부의 부동산 정책'(12명.60%)을 꼽은 전문가들이 많았다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "현재 부동산 시장은 마른 장작 같아서 정부 정책에 따라 삽시간에 불이 붙을 수 있다"며 "아직까지는 실제 거래가 많지 않지만 정책 추진 방향에 따라 부동산 시장이 빠르게 회복될 수 있다"고 말했다.

서브프라임모기지 후폭풍을 우려하는 목소리도 있다.

박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "부동산 시장 최대 불안 요소는 아직 끝나지 않은 서프프라임모기지 파장"이라며 "프로젝트파이낸싱(PF)과 자산담보부기업어음(ABCP) 시장이 부실화돼 금융기관이 자금 압박을 받으면 부동산 뿐만 아니라 국내 전체 경제에 치명적인 영향을 미칠 수 있다"고 경고했다.

이밖에 오는 4월 치러질 총선, 금리 인상 등도 부동산 시장 변수로 꼽혔다.