부동산임대펀드, 주식·채권형 대안으로 부각

'서브프라임 모기지'로 인한 글로벌 신용경색은 11월 한달간 주식과 채권 투자자 모두에게 손실을 가져왔다. 글로벌 증시하락에도 금리가 급등하면서 주식과 채권값이 거꾸로 움직인다는 상식도 이번엔 통하지 않았다. 이 때문에 비교적 주식, 채권과 연관이 적은 부동산펀드가 대안으로 부각되고 있다.

국내 부동산 경기가 침체라는 건 주택시장에 해당되는 얘기다. 부동산 정보업체 저스트알에 따르면 3분기 서울시와 분당 10층 이상 오피스빌딩의 공식률은 2.0%로 세계 최저 수준이다. 업계에서는 오피스 공급부족 현상은 최소 3년간 지속될 것으로 예측한다.


덕분에 오피스 등 수익성 부동산을 매입해 임대수익을 배당하는 임대형 부동산펀드 수익률도 호조를 보이고 있다. 2일 한국펀드평가에 따르면 지난달 29일 기준 임대형 부동산펀드의 1년 누적수익률은 8.35%, 2년 16.31%를 기록했다. 대출형(PF·프로젝트파이낸싱)의 7.73%, 11.65%보다 양호하다.

임대형 부동산펀드는 임대수익을 정기적으로 배당하고 청산시 매각이익이 반영돼 추가수익을 기대할 수 있다. 투자위험은 4등급으로 채권보다는 위험이 높지만 주식보다는 안전하다. 1년에 한 차례 자산을 재평가해 수익률에 반영하지만 보수적으로 적용해 만기시 수익상승은 더 크다는 게 운용사들의 설명이다.


2005년 8월12일 설정된 미래에셋맵스자산운용의 '맵스프런티어부동산13'는 2년 수익률 53.91%를 기록중이다. 만기는 5년이지만 3년이 지나면 부동산매각이 가능해 내년 8월 청산을 고려중이다. 매년 7%의 배당을 포함해 3년간 100% 수익률을 올릴 수 있을 전망이다.


이 펀드는 서울 서린동 알파빌딩과 동자동 게이트웨이타워에 투자하고 있다. 게이트타워의 매입가는 평당 870만원 수준이지만 현재 인근 오피스빌딩은 평당 1700만~2000만원에 거래되고 있어 청산시 높인 시세차익이 예상된다.

김형석 미래에셋맵스자산운용 상무보는 "대부분 임대형 부동산펀드의 투자대상 오피스빌딩이 최소 50~100% 가격이 상승했다"며 "~2년전 투자한 펀드는 높은 수익률을 올릴 수 있을 것"이라고 밝혔다. 이어 "상가투자형은 상대적으로 저조하고 대출이자를 받는 PF형은 은행이자를 소폭 상회하는 수익률을 기대할 수 있다"고 비교했다.

임대형 부동산펀드의 단점은 폐쇄형이어서 3~5년간 자금이 묶이고 운용 중간에 신규투자가 불가능하다는 점이다. '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모 1'(맵스리얼티1)는 거래소에 상장돼있어 보통주식처럼 단기거래도 가능하다.

국내와 중국 상하이, 홍콩 등 아시아태평양 지역 부동산에 투자해 임대수익과 자본이득을 동시에 추구하는 펀드로 4월9일 상장됐다. 순자산 4300억원으로 상암동, 청계천, 분당의 오피스빌딩 등 국내 4건과 해외 2건의 프로젝트 투자가 확정됐다.

지난달 30일 종가는 4750원으로 기준가(5100~5200원)에 못 미치는 수준이다. 12월 예상배당률은 2~3% 수준이지만 투자자산 성격상 3년 이상이 경과돼야 정상적인 배당수익률을 확인할 수 있다는 게 운용사측의 설명이다.

450억원을 투자한 상암동 오피스빌딩은 평당 700만원대에 매입했으나 최근 인근 건물의 매매가가 1000만원대에 형성되고 있다. 분당의 빌딩은 평당 1000만원 가량에 매입해 현 시가는 1200만~1400만원대에 이른다. 4년이 소요될 청계천의 5만평 규모 건설프로젝트는 평당 1700만원을 투자해 최소 2200만원 이상 가격에 매각을 예상하고 있다.

김형석 상무보는 "오피스 공급부족 현상이 최소 3년 이상 지속될 것으로 예상돼 매각차익은 더욱 커질 것으로 예상한다"며 "주식, 채권과 연관성이 적고 안정적인 수익을 올릴 수 있어 포트폴리오 다변화를 위해 권할 만 하다"고 밝혔다.