'도심속 미니신도시' 은평뉴타운 입성하기

▲공사중인 은평뉴타운 1지구 B공구 13·14단지 전경

'도심 속 미니신도시' 은평뉴타운 아파트가 다음달초 분양된다. 서울에 얼마 남지 않은 대규모 개발지인데다 서울에서 분양가상한제가 적용되는 첫 단지여서 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다.

지난해 선분양 당시 발표했던 분양가보다 최고 1억원이나 분양가가 낮아졌고 주변 아파트 시세보다도 2억원 정도 싼 것도 투자 메리트로 꼽힌다.


중소형의 경우 청약저축 가입기간 8년 이상, 중대형은 청약가점 50점~60점 이상돼야 당첨권에 들 것으로 보인다.

◇중소형은 청약저축 가입자만=은평뉴타운 3개 지구 총 1만6172가구 가운데 이번에 공급되는 분양 물량은 일반분양 1643가구, 특별분양 3338가구 등 4981가구다. 원주민·철거민에게 돌아가는 특별분양분은 전매제한을 받지 않지만 일반분양분의 경우 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 중소형은 5년, 85㎡ 초과 중대형은 7년간 전매가 금지된다.

은평뉴타운 1지구 일반분양분 가운데 전용 84㎡(전용25평·분양34평형) 341가구는 청약저축 가입자에게 공급된다. 분양가는 3억4742만원(3.3㎡(1평)당 1050만원). 청약가점제가 적용되지 않기 때문에 청약저축액이 많은 사람이 당첨에 유리하다.


전문가들은 청약저축액이 1000만원 정도돼야 당첨을 기대할 수 있다고 분석한다. 통장 가입기간 기준으로는 8년 이상돼야 한다. 지난해 판교신도시와 판교 인근 성남 도촌지구 분양에서는 주택형에 따라 당첨 최저 저축액이 800만원 이상이었다.

평균 3대 1의 경쟁률을 보인 지난해 3월 판교 1차 분양 때는 저축액 1600만 이상 청약자들이 당첨됐다. 최고 저축액은 2720만원이었다. 지난해 8월 2차 분양때는 청약경쟁률이 3.9대 1이었고 당첨자의 청약저축액은 800만~1840만원이었다.

11대 1의 경쟁률을 기록한 성남 도촌지구의 경우 1500만원 이상이었다. 중소형은 계약 후 10년간 전매할 수 없다.

◇중대형 50% 청약가점제 적용=△전용 101㎡(전용31평.분양41평형) 544가구 △전용 134㎡(전용41평.분양53평형) 516가구 △전용 167㎡(전용51평.분양65평형) 242가구 등 중대형은 청약예금 가입자를 대상으로 분양된다.

분양가는 전용 101㎡ 5억768만원 (3.3㎡당 1260만원), 134㎡ 6억8207만원(3.3㎡당 1320만원), 167㎡ 9억554만원(3.3㎡당 1380만원) 등이다.

분양가상한제 중대형아파트는 채권입찰제가 적용되지만 이번 은평뉴타운 분양에서는 분양가상한제에 따라 매긴 분양가가 주변 시세의 80% 이상이어서 채권입찰제 대상이 아니다. 채권매입액이 '0'인 만큼 청약 때 채권을 따로 구입하지 않아도 된다.

공급물량의 50%는 청약가점제로, 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 정한다. 전용 101㎡에 청약자들이 가장 많이 몰리고 청약가점도 가장 높을 것으로 예상된다.

무주택기간은 10년 이상, 총 청약점수 기준으로는 60점 이상돼야 당첨권에 들 것으로 보인다. 전용 134㎡와 167㎡ 청약자 중에는 유주택자가 많아 청약점수 50점이면 당첨을 기대할 만하다.

청약가점제 이후 분양된 단지의 중대형에서 가장 높은 청약점수를 보인 단지는 래미안 용두 150㎡(45평형, 전용34평)로 32점이었다. 청약경쟁률은 2대 1이었다.

◇1지구에서 가장 유망한 단지는=은평뉴타운 1지구는 모두 14개 단지다. 일반공급 물량은 1643가구로 정해져 있지만 단지별 주택형별 일반공급물량은 아직 정해지지 않았다.

SH공사가 특별분양대상자들에게 1.2지구 중 입주희망지구를 신청받아 오는 29일 동호수 추첨을 마치면 단지별 일반분양 물량이 결정된다. 따라서 단지별로 청약경쟁률과 당첨 커트라인 청약저축액 및 청약가점이 차이날 수 있다.

1지구 B공구 13.14단지는 전용 84~167㎡(25∼50평) 중대형으로만 구성돼 있다. 다른 단지에는 전용 39㎡(12평) 또는 59㎡(18평) 등 소형이 섞여 있다.

자연환경도 13.14단지가 가장 뛰어난 것으로 평가되고 있다. 뒤로 진관근린공원이 있고 앞으로는 연못을 만들어 수변공간을 조성한다. 다만 13.14단지는 지하철 3호선 구파발역에서 가장 멀다는게 흠이다.

▲은평뉴타운 A공구 2단지 전경

구파발역에서 가장 가까운 A공구(1.2.12단지)는 역세권 단지로 꼽힌다. 중심상업지역이 구파발역을 중심으로 조성되기 때문에 쇼핑 등 생활이 편리할 것으로 보인다.

반면 A공구 1단지는 임대비중이 57%에 이르러 분양보다도 임대가구 수가 많다. A공구 중에서는 12단지는 구파발역에 가장 가깝고 임대아파트 비율(33%)도 가장 낮다.

C공구(5.6.7.8단지)는 자연환경이나 지하철 접근성 등 특별한 장점이 없어 인기가 가장 낮을 것으로 예상된다. 당첨가능성을 높이려면 C공구를 청약하는 것도 괜찮다.

B공구 3.4.9.10단지는 단지 경계를 따라 실개천이 조성돼 주거환경이 쾌적하다. 하지만 임대 비중이 높아 13.14단지만큼 인기가 많지는 않을 전망이다.