윤곽잡힌 분양가상한제...불만만 가득

오는 9월부터 시행될 예정인 '분양가상한제'의 윤곽이 잡혔다. 결론적으론 분양가 인하 효과가 지역별로 각기 다르겠지만, 전체적으로는 당초 예상보다 훨씬 못미칠 것이란 예상이 지배적이다.

이해관계가 얽힌 당사자들의 반응도 제각각이지만, 대체적으론 불만이 가득하다. 공급자인 건설업체들은 업체들대로 "아파트 품질을 보장할 수 없다"며 반발하고 있고 수요자들은 "많이 낮춘다면서 이 정도냐"고 성토하고 있다.


"가격 인하를 통해 주택시장을 안정시키겠다"는 명분 하에 추진하는 분양가상한제가 시행하기 전부터 삐걱거리는 상황을 맞고 있다.

◇분양가 인하 효과, 지역마다 제각각=건교부가 24일 기본형건축비 적용안을 내놓으면서 지역마다 희비가 엇갈리고 있다. 적용방식이나 기준은 같지만, 전반적으론 분양가상한제에 따른 분양가 인하 효과가 각기 다르기 때문이다.

일단 본격 공급을 앞두고 있는 수도권 2기 신도시의 경우 당초 건교부가 약속했던 수준에서 아파트 공급이 이뤄질 것으로 보인다. 동탄2신도시의 경우 3.3㎡(1평)당 800만원대에서 분양가격이 책정될 공산이 크고 송파신도시와 광교신도시는 3.3㎡당 900만원대가 유력하다.


이 같은 분양가 수준은 앞서 분양한 판교신도시와 비교해 20% 가량 낮아지는 효과가 있다. 땅값이 낮아져서다. 즉 판교신도시의 경우 택지비를 조성원가의 130%로 공급했으나 나머지 신도시는 조성원가의 110% 선에서 결정된다. 기본형건축비가 큰 차이가 없다는 점을 감안하면 전체적으로 20% 정도 분양가가 떨어질 것으로 예상된다.

용인을 비롯한 수도권 남부 민간택지의 경우 최대 30% 정도 분양가가 낮아질 것으로 전망된다. 기본형건축비가 적용돼서다. 종전 분양가자율화 체제에서는 공급업체들마다 가산비용을 포함, 3.3㎡당 600만~700만원대에서 건축비를 책정해 왔다. 하지만, 건교부가 발표한 기본형건축비는 가산비용을 합쳐 3.3㎡당 500만원을 넘기 쉽지 않다.

이에 비해 경기 북부는 분양가 인하 효과를 장담하기 어렵다. 무엇보다 최근 땅값이 크게 오른 점이 문제다. 때문에 기본형건축비에 땅값을 적용하면 실제 분양가는 주변 시세보다 낮으리란 보장이 없다.

◇분양가 인하 키는 '땅값'=분양가상한제에 따라 기대할 수 있는 분양가 인하 효과의 키는 결국 '기본형건축비'보다 '택지비'가 될 것으로 보인다. 건교부가 내놓은 기본형건축비의 경우 종전 적용치와 비슷한 수준이란 점에서 분양가 인하폭을 기대하기 어렵지만, 땅값 산정기준을 감정가와 택지비 가산비의 120% 범위 내에서만 인정해 주기 때문이다.

실제 건교부가 이날 발표한 기본형건축비의 경우 지상층과 지하층을 포함, 종전보다 0.5~0.6% 가량 떨어지는데 그친다. 역으로 보면 땅값 산정 기준을 적용하면 앞으로 도심내 아파트 공급은 기대하기 어렵다는 결론이 나온다.

◇민간업체 "아파트 품질보장 못한다" 반발=민간 건설사들은 그동안 가산비용에 포함돼 있는 지하주차장 설치비용을 기본형건축비 항목으로 분류하면서 종전보다 11% 이상 낮춘데다, 가산비를 받을 수 있는 주거성능등급제도 자체가 유명무실화되는 등 아파트 품질을 보장하기 어려울 것이라며 으름장을 놓고 있다.

대형건설업체인 A건설 고위 관계자는